Степень совершенности рынка недвижимости

 

Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости – его несовершенстве.

Вкладывая свои ресурсы, участники экономических отношений получают результаты, которые в значительной степени зависят от того, каким образом рынок определяет ценность данных результатов. Ценовой механизм является экономическим механизмом повышения благосостояния общества и обеспечивает достижение экономически эффективного распределения его ограниченных ресурсов. Одним из основных условий полноценного функционирования ценового механизма является наличие совершенного конкурентного рынка. Напомним, что совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

- покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

- продукт на рынке должен быть однородным;

- на рынке должна существовать совершенная мобильность, т.е. покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

- продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

- спрос и предложение эластичны по цене;

- издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм.

Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Полностью нельзя решить проблему недостатка информации, даже покупая услуги профессиональных консультантов, т.к. особые индивидуальные характеристики каждого объекта затрудняют точную классификацию. Хотя и существуют условные идентификационные категории объектов, например многоэтажные дома, офисы, склады – в каждой категории индивидуальные объекты имеют только им присущие характеристики, не говоря уже о том, что некоторые позиции сделок являются коммерческой тайной. Большая разнородность характеристик даже опытному профессионалу не позволяет в полной степени, абсолютно точно и однозначно оценить достоинства и недостатки объектов недвижимости. Именно поэтому любая оценка всегда носит элемент субъективности, а достоверность и обоснованность ее определяется, в основном уровнем профессиональной квалификации оценщика-аналитика. Наиболее эффективным способом максимально устранить дефицит рыночной информации является организация коммерческих профессиональных информационно-аналитических служб, которые на регулярной основе производят сбор, тщательный анализ, оперативное распространение рыночной информации. Таким образом, рынок недвижимости даже при определенных финансовых затратах в принципе не может достичь полного соответствия требованию совершенного рынка о свободном доступе к полной рыночной информации.

Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т.д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т.д.

Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, т.к. последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Низкие транзакционные издержки. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, транзакционными издержками. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта. Индивидуальные, а иногда и уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодом времени реализации для продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке. Экономия на транзакционных издержках для покупателя может обернуться завышением цены покупки, дополнительным затратами на ремонт, модернизацию объектов недвижимости, отсутствием юридической чистоты оформленной сделки.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. Поэтому наиболее общим явлением сегодня является смешанный подход к проблеме эффективного распределения ресурсов, когда абсолютное большинство решений в области рыночной экономики, как правило, принимаются на теоретической основе ценового механизма, а некоторые решения принимаются в централизованном порядке. Другими словами, существенная роль в регулировании функционирования рынка недвижимости отводится государственным органам и организациям, а также неинституциональным профессиональным участникам рынка.