Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданским кодексом урегулированы такие разновидности договора, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Договор аренды – двухсторонний (по общему правилу), взаимный, консесуальный , возмездный. Он может быть как предпринимательским, так и бытовым.

В аренду могут сдаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды объект аренды должен быть четко определен. Для этого нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, а для недвижимости – место нахождения и т.д. Эти данные об объекте относятся к существенным условиям договора, при отсутствии которых договор не считается заключенным.

Для отдельных договоров аренды предусмотрены и другие существенные условия. Например, договор аренды здания не считается заключенным без условия о размере арендной платы.

Арендодателем может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, унитарные предприятия, учреждения и т.д.).

Договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц (при аренде недвижимости – за три месяца).

Договор аренды заключается в письменной форме:

1. если срок договора – более года;

2. если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. В этом случае срок договора значения не имеет.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендатор, которому имущество не было предоставлено в указанный в договоре срок, имеет право потребовать его в принудительном порядке, либо потребовать расторжения договора. Кроме того, в обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он об этих недостатках не знал. Другими словами, арендодатель отвечает за скрытые недостатки. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- непосредственно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на ремонт, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые он оговорил при заключении договора или которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при его передаче арендатору (явные недостатки). Более того, при возврате имущества арендодатель вправе предъявить претензии к арендатору в отношении явных недостатков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Арендная плата может быть предусмотрена в виде денежных платежей; доли от полученной арендатором продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендодателю определенной вещи; возложения на арендатора обязанности произвести затраты на улучшение имущества и т.д. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель имеет право требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования имуществом или его состояние значительно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором (или назначением имущества). С согласия арендодателя арендатор может сдавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и распоряжаться иными способами. Ответственным перед арендодателем остается арендатор (кроме случая перенайма). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду (если иное не предусмотрено договором или законом). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, арендатор имеет право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт и стоимость его зачесть в счет арендной платы;

- потребовать уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность арендатора – производить за свой счет текущий ремонт и нести текущие расходы на содержание имущества (если иное не установлено договором или законом). Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случаях:

1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) если арендатор существенно ухудшает имущество;

3) если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

4) если арендатор не производит капитального ремонта, предусмотренного договором.

Расторжение договора производится в судебном порядке после письменного предупреждения арендатора.

Арендатор может требовать досрочного расторжения договора, если:

1) арендодатель не передает имущество или чинит препятствия пользованию им;

2) переданное арендатору имущество имеет скрытые недостатки;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном состоянии.

До обращения в суд арендатор должен направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем решении до истечения срока договора. При этом условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал в перезаключении договора, но в течение года сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе требовать перевода договора на себя и возмещения убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок.

По окончании срока договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (или в соответствии с договором). В случае просрочки возврата арендатор обязан внести плату за все время просрочки. За просрочку возврата договором может быть предусмотрена неустойка. Убытки могут быть взысканы и сверх неустойки.

Определенные последствия связаны с улучшением имущества арендатором. Если произведены отделимые улучшения, они являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения можно производить с согласия арендодателя, в этом случае арендатор имеет право на возмещение их стоимости. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Но любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Условием договора аренды может быть выкуп арендатором переданного ему имущества. Законом могут устанавливаться случаи запрещения выкупа. Это касается объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.

 

ВОПРОСЫ:

1. Без каких условий договор аренды не может быть заключен?

2. Какое имущество может сдаваться в аренду?

3. В какой форме заключается договор аренды?

4. Какая сторона отвечает за скрытые недостатки арендованного имущества?

5. Как арендатор должен пользоваться арендованным имуществом?

6. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут досрочно?

7. В чем заключается преимущественное право арендатора?