ГР является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и это право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поэтому, при заключении договора на оценку либо аудит недвижимого имущества необходимо исходить из того, имеется ли государственная регистрация ПС на объект недвижимости у лица, заключающего соглашение на оказание возмездных услуг.

Необходимо помнить, что законодательство РФ о ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, настоящего ФЗ и иных нормативных правовых актов РФ (ст. 3 этого Закона). Данное обстоятельство также нужно учитывать при производстве оценки и аудите собственности.

Исключением из обязательной ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 4 Закона) являются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, ГР прав на которые осуществляется в особом порядке. Кроме того, обязательной ГР подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального акта, признаются юридически действительными при обсуждении их ГР, введенной настоящим законом. ГР прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего ФЗ, является юридически действительной.

Это положение данного ФЗ является актуальным, особенно для таких субъектов РФ, как Москва, Санкт-Петербург и других, так как в них в течение длительного времени, примерно с 1991 г., осуществлялась ГР объектов недвижимого имущества.

Для сбора информации об объектах недвижимого имущества важное значение имеют требования об открытости сведений о ГР этих объектов собственности. Орган, осуществляющий ГР прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (ЮЛ – документы, подтверждающие регистрацию данного ЮЛ и полномочия его представителя).

В выписках из Единого государственного реестра прав должно содержаться описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Вместе с тем, имеются и ограничения (запреты) на получение сведений о содержании правоустанавливающих документов.

Сведения предоставляются в установленном законом порядке:

§ правообладателям, ФЛ и ЮЛ, получившим доверенность от правообладателя;

§ руководителям органов местного самоуправления и руководителям гос. власти субъектов РФ;

§ судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

§ налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

§ лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по закону или по завещанию.

Орган, осуществляющий ГР прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права.

По ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся также подлежащие ГР космические объекты, морские суда и суда внутреннего плавания, воздушные суда. Однако регистрация прав на эти виды имущества не подпадает под юрисдикцию настоящего ФЗ, так как регистрацию по ним осуществляют органы в соответствии с действующими транспортными кодексами и уставами (например, Устав железных дорог, Воздушный кодекс и целый ряд других нормативных документов).

Термин «регистрация» имеет 3 значения:

§ регистрация непосредственно объекта недвижимости;

§ регистрация прав на эту недвижимость;

§ регистрация различных сделок с недвижимостью.

Вышеупомянутым ФЗ предусмотрена ГР прав на недвижимость и регистрация сделок с ней.

Непосредственная регистрация или учет объекта недвижимости подразумевает специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом. При регистрации прав на недвижимость сделка уже действует, и сама регистрация нужна для того, чтобы в результате исполнения этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество.

При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки.

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью:

§ договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) - ст. 339;

§ договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части - п. 2 ст. 558;

§ договор продажи предприятия - п. 3 ст. 560;

§ договор дарения недвижимого имущества - п. 3 ст. 574;

§ договор ренты - ст. 584;

§ договор пожизненного содержания с иждивением - ст. 601;

§ договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более 1 года.

Регистрация ПС на имущество, принимаемое в силу приобретательной давности: ПС на такое имущество подлежит ГР после установления самого факта приобретательной давности.

 

 

Тема 8. Ипотека (залог) недвижимости

ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принят 16 июля 1998 года.

Основания возникновения ипотеки – одна сторона (залогодержатель), являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остаётся у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

1) земельные участки;

2) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

2. Правила настоящего ФЗ применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с ФЗ не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или субъекта РФ.

Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в ПС на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его ГР. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 1 месяца со дня поступления необходимых для её регистрации документов в орган, осуществляющий ГР ипотеки.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения (более трех раз в течение 12 месяцев), даже если каждая просрочка незначительна. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесённые в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.