Лекция № 10

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ обязанности своевременного внесения платежей относятся к арендаторам земельных участков. Возникает вопрос, с какого момента возникает обязанность по внесению арендной платы у покупателя здания, строения, сооружения. В судебной практике сложились 2 позиции:

- право аренды у покупателя здания, строения, сооружения возникает с момента регистрации права собственности на недвижимость независимо от заключения договора аренды (Пленум ВАС РФ);

- право аренды земельного участка может возникнуть у субъектов арендных отношений только на основании договора (суды Северо-Западного округа). Ст. 382, п.3 ст. 552 ГК РФ. При продаже объекта недвижимости происходит замена лица в арендных обязательственных отношениях, складывающихся по поводу земельного участка. С момента перехода права на недвижимость покупатель является стороной договора аренды и несет ответственность по договору (внесение арендной платы).

Пользование земельным участком на основании сделки со зданием осуществляется на праве постоянного (бессрочного) пользования. При переходе права собственности на здание покупатель приобретает право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Право пользования земельным участком возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности. Ст. 551, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

Возникновение права пользования земельным участком с момента фактической передачи имущества покупателю является не арендой (точка зрения одних судов).

Арендная плата за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ. Т.о., арендная плата может изменяться не чаще 1 раза в год для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре посредством указания фиксированной суммы, путем согласования порядка ее определения. При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. Внесение соответствующих изменений в договор аренды и их регистрация не требуются.

Согласно Постановлению Правительства от 16.06.2001 г. № 582 выделяется 4 способа определения размера арендной платы:

1) на основе кадастровой стоимости земельного участка; применяется данный способ, когда арендатор земельного участка имеет право на применение льготного порядка или льготных ставок налогообложения в отношении земельных участков, изъятых из оборота, земельных участков, загрязненных радиоактивными веществами, подвергшихся деградации и т.д.;

2) по результатам аукциона в порядке, предусмотренном ЗК РФ;

3) в соответствии со ставками арендной платы либо Методическими указаниями по ее расчету, утверждаемыми Минэкономразвития РФ; данный способ применяется к установленному перечню земельных участков (земельных участков, предоставленных для метрополитена, линий электропередач, газопроводов и т.д.);

4) на основе рыночной стоимости земельного участка.

Порядок определения арендной платы определяется субъектами РФ.

Если по истечении 3 лет с момента предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного для жилищного строительства (за исключением индивидуальных жилых домов), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата устанавливается не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

В соответствии с п.2 ст. 607 и п.2 ст. 615 ГК РФ допускается возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков; такие особенности предусмотрены ст. 22 ЗК РФ. В п.9 ст. 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренду земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях при применении п.5,6 ст. 22 ЗК РФ так же достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Можно говорить, что норма п.9 ст. 22 ЗК РФ в некоторой степени ущемляет интересы государства по сравнению с правами частного собственника земли.

Уведомление может быть произведено в письменной форме или в другой форме при условии:

- арендодатель земельного участка объективно воспринимает содержание уведомления;

- арендатор должен располагать сведениями о получении арендодателем указанного уведомления;

- уведомление должно быть направлено в разумный срок. Если оно не направляется в разумный срок, то арендодатель вправе предъявить требование о возмещении возникших убытков.

Действующее земельное законодательство предусматривает 2 способа прекращения права аренды на земельный участок:

1) расторжение (прекращение договора аренды), ведущее к прекращению арендного обязательства (ст. 619, 620 ГК РФ, п.9 ст. 22 ЗК РФ);

2) прекращение права аренды при передаче 3-му лицу, в результате чего прекращения обязательства не происходит, а только меняется состав его участников (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключения нового договора аренды не требуется. Для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, возможно по инициативе арендодателя, на основании решения суда при нарушении существенных условий договора или нарушении договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора. При буквальном толковании п.9 ст. 22 ЗК РФ можно сделать 2 вывода:

- для расторжения договора аренды на срок 5 лет и менее по требованию арендодателя не требуется обращение в суд;

- исключается возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя по иным основаниям, кроме тех, которые связаны с существенными нарушениями.

Согласно п.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 619 ГК РФ). П.2 ст. 46 ЗК РФ указывает дополнительные основания, при наличии которых по инициативе арендодателя может быть прекращена аренда земельного участка.

При рассмотрении указанных дел, связанных с досрочным прекращением аренды, арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушения договора аренды со стороны арендатора. Не может служить основанием сам факт существенного нарушения, если такое нарушение либо его последствия были устранены арендатором в разумный срок. Для этого арендодателю необходимо направить арендатору письменное предупреждение (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2008 г. № А32-20583/2008).

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с п.2 ст. 619 ГК РФ, если иное не установлено законом.

П.2. ст. 26 ЗК РФ устанавливает правило, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее 1 года, не подлежат государственной регистрации. ГК РФ требует, чтобы был зарегистрирован лишь договор аренды земельного участка, соответствующее право аренды же не требует регистрации. Ст. 131, 164,609,651,658 ГК РФ. Согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу ч.2 п.3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.