Аренда земель

Земельные участки могут предоставляться их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Арендодателем является собственник. В отношении государственной и муниципальной собственности таковыми являются уполномоченные органы власти. Согласно п.1 ст. 22 ЗК РФ иностранные лица и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Данная норма носит декларативный характер и не содержит правового наполнения, поскольку ЗК РФ не установлены такого рода ограничения. Однако существуют ограничения для земель с/х назначения и природных территорий.

Выделяют односубъектную и многосубъектную аренду, т.е. аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом их долей на арендованное имущество).

В договоре аренды земли должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер, границы, подтвержденные кадастровым паспортом. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, изъятый и ограниченный в обороте, за исключением случаев, установленных ФЗ.

Существенными условиями договора аренды земли в силу ст. 607 ГК РФ является условие о предмете. Однако ЗК РФ дополняет существенные условия введением арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Кроме того, ЗК РФ определяет, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности, устанавливается, соответственно, Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ, ОМС.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 определены основные принципы арендной платы, а также правила определения размера арендной платы и сроки ее внесения. Порядок определения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается ОГВ субъектов РФ. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РФ, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом следующими способами:

- на основании кадастровой стоимости земельного участка;

- по результатам торгов;

- в соответствии со ставками, утверждаемыми Минэкономразвития РФ;

- на основании рыночной стоимости земельного участка.

Арендная плата на год устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (для земель с/х назначения – 0,3 %, для земель, ограниченных в обороте, - 1,5 % кадастровой стоимости).

Постановлением Правительства РФ устанавливаются и иные размеры арендной платы (от 0,01 до 2 %).

В тех случаях, когда арендная плата рассчитывается исходя из рыночной стоимости расчет ведется следующим образом:

А=С*Р, где

А – арендная плата,

С – рыночная стоимость земельного участка,

Р - ставка рефинансирования

В РТ принято Постановление Кабмина от 27.04.2006 г. № 211 «Об арендной плате за землю». Здесь применяется другой расчет:

А=Рс*Кф, где

Рс – размер ставки земельного налога,

Кф – поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий разрешенное использование

26.11.2008 г. (Постановление ФАС Поволжского округа № А65-4322/2008 рассматривалось заявление предпринимателя.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 8.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения кадастровой оценки земель» кадастровая оценка осуществляется Федеральной службой кадастра и картографии и ее территориальными органами. Для проведения привлекаются оценщики. Кадастровая оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года, результаты кадастровой оценки дают основу для классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федеральной службы кадастра и картографии утверждают результаты кадастровой оценки.

В РТ Постановлением Кабмина от 31.12.2008 г. были утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов. Также была проведена кадастровая оценка земель садоводческих обществ и с/х земель.

Закон РФ от 11.10.1991 г. «О плате за землю» содержит ст. 25 «о нормативной цене земли». Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества, местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный счет окупаемости. Нормативная цена земли применяется лишь в отношении ипотеки земельного участка (см. ФЗ «Об ипотеке»).

В случае выкупа земельного участка стоимость определяется в соответствии со ст. 2 п.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». Указанный порядок распространяется на коммерческие организации, ИП, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений. При приобретении указанными лицами таких земельных участков цена устанавливается субъектом РФ в пределах 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка. Данная норма распространяется не только на отчуждение имущества из государственной и муниципальной собственности, но и по сделкам, которые лица совершают после приобретения имущества у государства и муниципалитета.

Письмо Минэкономразвития РФ от 26.01.2009 г. № Д23-16-9

Аренде земельных участков посвящена ст. 607, 605, глава 17 ГК РФ, ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В ст. 26 ЗК РФ содержится императивная норма, исключающая необходимость государственной регистрации аренды земельного участка, субаренды, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок менее 1 года.

Кроме того, в случае, если по истечении 3 лет с даты предоставления земельного участка объект не введен в эксплуатацию, арендная плата устанавливается в размере не менее 2-кратной ставки земельного налога.

ЗК РФ не устанавливает сроков аренды земли, однако ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает правило, что земельный участок, находящийся в собственности государства либо в муниципальной собственности, может быть предоставлен в аренду на срок до 49 лет.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок, что согласно ст. 610 ГК РФ влияет на объем правомочий арендатора и возможность досрочного расторжения договора.

Ввиду несоответствия норм земельного и гражданского законодательства в судебной практике возникает неоднозначная позиция. Так, ст. 22 п.5,6,9 предоставлено арендатору право передать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В то же время ст. 615 и 607 ГК РФ допускает возможность распоряжения земельным участком, предоставленным арендатору, только с согласия арендодателя.

П.2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» предусматривает государственную регистрацию договора аренды земельного участка или его части.

Президиум ВАС РФ от 16.03.2004 г. указал на то, что возможность заключения договора аренды части земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка.

Т.о., возникает вопрос, возможна ли аренда части земельного участка?

При рассмотрении споров, связанных с применением ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует руководствоваться тем, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.