Право собственности на землю

Введение нового института права собственности на землю связано с проведением земельной реформы, а именно законом РСФСР от 23 ноября 1990г. №374-1 «О земельной реформе». Наряду с государственной собственностью, была введена частная собственность для индивидуально-жилищного строительства и для ведения сельскохозяйственного производства.

Ст. 9 Конституции РФ ввела следующие формы собственности на землю: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Установление форм собственности с экономической точки зрения представляет процесс определения субъектов присвоения материальных благ под использование земельных участков. Правовые формы присвоения:

1. Индивидуальная (индивидуальная собственность граждан и юридических лиц)

2. Общественная (государственная и муниципальная)

Таким образом, по указанному признаку выделяют две формы собственности: публичная и частная. В последнее время в литературу вводятся понятия «общественное достояние» и «общественная собственность» как часть государственного и муниципального имущества. На наш взгляд, выделение общественной собственности не означает появление новой формы собственности применительно к земельной собственности это означает введение запрета на приватизацию земельных участков (как объекты использования атомной энергии).

Российское государство современного периода имеет преимущества в сочетании публичных и частных интересов. В связи с этим государство ставит следующие цели:

1. Предотвращение концентрации крупных земельных участков в руках одного лица, особенно это характерно для земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальный размер земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется самостоятельно субъектами РФ.

Так, законом РТ от 6 августа 2003 г. максимальный размер площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина либо в собственности юридического лица не может превышать 25% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории. Письмом Госкома РСФСР от 10 января 1992 г. №3-15/51 установлена норма бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий в собственность граждан в зависимости от качества. При низком качестве земли допустимое предоставление – 40 га, при высоком – 5 га.

2. Соединение собственника земельного участка и сельхозпроизводителя в одном лице

3. Обеспечение выполнения экологических требований при использовании земельных участков как уникального дара природы

4. Обеспечение целевого использования в зависимости от принадлежности участков к той или иной категории.

Ст. 284 ГК установлено, что земельный участок может быть изъят у собственника, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства, неиспользования для соответствующих целей в течение трех лет.

Ст. 8 ЗК устанавливает правила отнесения земель к категориям и перевода из одной категории в другую. Категории земли указываются в следующих документах: актах органов государственной власти и органов местного самоуправления, договоре, предметом которого является земельный участок, в государственном кадастре недвижимости, в документах о государственной регистрации на недвижимое имущество и в иных документах, которые установлены либо федеральным законом, либо актом субъекта РФ.

5. Регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социально-экономических последствий.

 

Признаки права собственности

1. Определяется сложной структурой содержания права собственности, которое состоит из следующих правомочий: владения, пользования и распоряжения.

Что касается права государственной собственности на землю, то в юридической литературе дореформенного периода была распространена точка зрения, согласно которой в содержание права собственности включалось и правомочие управления. В последнее время в современной юридической литературе просматривается тенденция включения правомочия управления в содержание права государственной собственности. Данная позиция подтверждается ст. 9, 10 ЗК, которые включают полномочия РФ и субъектов РФ управления соответствующей собственностью.

2. Совершение собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам, не нарушающим права и охраняемые законом интересы.

П. 2 ст. 209 ГК устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, таким как постановление Правительства РФ, указы Президента РФ и т.д., что не соответствует ст. 36 Конституции РФ, где право собственности охраняется только законом.

Ст. 129 ГК устанавливает допущения земельному законодательству, обороту земельных участков. П. 2 ст. 129 допускает, что объекты могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо их оборот допускается по специальному разрешению.

Кроме того, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому (как публичная и частная собственность) способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Указанные положения ГК не соответствуют положениям земельного законодательства.

В ст. 27 ЗК не содержатся и не указаны, какие земельные участки могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, а также не указываются случаи, когда оборот земельных участков осуществляется по специальному разрешению. Исключением является п. 3 ст. 27 ЗК, устанавливающий возможность ограничения по федеральному закону. Например, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где земельные участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать только российским гражданам и юридическим лицам.

П. 4 ст. 27 ЗК устанавливает, что земельные участки, изъятые из оборота, находятся в федеральной собственности, это государственные природные заповедники и национальные парки и т.д.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, в соответствии с п. 2 ст. 27 и п. 4 ст. 28 ЗК могут предоставляться в частную собственность, если это разрешено федеральным законом. К землям, ограниченным в обороте, относятся: особо охраняемые природные территории, земли лесного фонда и т.д. (ст. 27 ЗК).

В соответствии с ФЗ от 14 марта 1995 г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», а также ФЗ от 23 февраля 1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» внешний контур округа санитарной охраны является границей курорта, к примеру, у курортов выделяют три зоны округа санитарной охраны.

3. Объектом права собственности является индивидуально-определенные вещи.

Ст. 130 ГК определяет перечень недвижимых вещей. К ним относятся земельные участки, участки недр, все то, что прочно связано с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба невозможно, строения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

4. Собственник земельного участка на все время содержания земельного участка несет риск его случайной гибели или повреждения.

Виды собственности

В настоящее время в литературе дается критика коллективно-долевой собственности, ссылаясь на то, что в литературе различают общую долевую и общую совместную.

На сегодняшний день 108 млн. га сельскохозяйственных угодий переданы в собственность, т.е. 12 млн. жителей стали собственниками.

В соответствии со ст. 216 ГК, 46 ЗК, 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности вправе по своему усмотрению дарить, обменивать, отдавать в залог, вносить в уставной капитал и др. способами распоряжаться своей долей.

Право общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения предполагает значительное количество субъектов права. Ст. 244 ГК определяет двух и нескольких лиц. Следовательно, правовой режим общей собственности на указанные объекты должен иметь свою специфику, и такая специфика установлена ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Особенности:

1. Участников общей собственности более пяти

2. Уведомление участников общей собственности и высших органов государственной власти либо органов местного самоуправления при выделе доли в натуре.

Ст. 8, 12 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает преимущественное право субъекта РФ покупки продаваемого земельного участка или доли по цене, по которой она продается, а цена, как правило, бывает рыночная.

Разграничение государственной собственности на землю

Основанием отнесения земель к собственности федеральной, субъектов РФ и муниципальных образований является основания, установленные ст. 17, 18, 19 ЗК. К ним относятся:

1. земельные участки, признанные таковыми федеральными законами

2. прав собственности возникло при разграничении государственной собственности на землю

3. приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

Критерием разграничения государственной собственности на землю являются основания, указанные в ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК». К ним относятся:

1. Земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ, либо субъекта РФ, либо муниципального образования.

2. Применительно к федеральной собственности это земельные участки, предоставленные органам государственной власти их территориальным органам, казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям, некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти.

3. Находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук и созданные такими академиями организаций.

4. Иные

Существуют особенности регулирования земельной собственности: ст. 30.1 закона о государственной регистрации предусматривает необходимость предоставления для государственной регистрации перечня документов, утвержденных постановлением Правительства РФ т 30 июня 2006 г. №404. К ним относятся: заявление, правоустанавливающие документы на земельный участок, правоустанавливающие документы на здания, строения и сооружения и кадастровый паспорт.

Ранее федеральным законом от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» были определены критерии разграничения государственной собственности на землю. Указанный закон был признан утратившим силу в связи с введением ст. 31 ФЗ от 17.04.2006 №53-ФЗ.

Субъектами права государственной собственности в соответствии со ст. 214 ГК являются республики, края, области, города федерального значения, автономные области, автономный округ и сама Российская Федерация. В силу ст. 125 ГК от имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции. В некоторых комментариях к ЗК к таким органам относят: Правительство РФ, различные министерства и ведомства.

Постановлением Правительства РФ от 18.07.2000 №536 была утверждена структура Министерства имущественных отношений РФ. После ликвидации данного министерства Указом Президента РФ от 10 марта 2004 г. №314 функции министерства перешли к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом. В РТ было создано Управление.

К полномочиям данного агентства относятся, с одной стороны, подготовительные действия для последующей реализации правомочий распоряжения. К таким действиям относятся: принятие решения о форме торгов, определение независимого оценщика, определение существенных условий договора купли-продажи или аренды. С другой стороны, к функциям агентства относятся действия по защите интересов РФ. К таким действиям относятся: принятие мер для поступления средств от продажи земельных участков в федеральный бюджет, осуществление от имени РФ действий по защите интересов РФ при предоставлении земельных участков органам государственной власти РФ, государственным унитарным предприятиям, государственным учреждениям.

Кроме того, к функциям относятся регламентация мониторинга земель, осуществление государственного контроля, государственной регистрации права федеральной собственности, планирования и регистрация застройки, оценки земли, сбор платежей и т.д.

Перечисленные функции Россия выполняет не как собственник, а как носитель политической власти. Таким образом, исходя из зональной принадлежности. Налицо полное смешение права государственной собственности на землю, содержание государственного управления и использования и охранные земли.

Лекция 7