Затратный подход к оценке объектов недвижимости

В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще­ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный по­купатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного уча­стка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогич­ной полезности.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и соору­жений различают их восстановительную стоимость и стоимость за­мещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. На­пример, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляе­мый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием со­временных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отраже­ны затраты по строительству подвала, поскольку они не воссоздают современных потребительских свойств объекта.

С позиций потенциального покупателя оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует опре­делить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практи­ке чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между вос­становительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижи­мости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о со­стоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность прак­тического использования метода прямого сравнения продаж и до­ходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стерео­типу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нор­мативно-методической основе, воспринимаются ими с большим до­верием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов по­всеместно используется при выборе инвестиционных решений. По­этому затратный метод успешно применяют при технико-экономи­ческом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек.

Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижи­мости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наи­лучшего и наиболее эффективного использования земли. По сущест­ву, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратно­го и доходного методов.

Специфической областью применения затратного метода явля­ется оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначе­ния (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопос­тавимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Важными и постоянно расширяющимися сферами применения затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имуществен­ного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

При современных условиях налогообложения, предусмотренных Налоговым кодексом РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущест­венно на затратном методе.

Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. Одна­ко, применяя затратный метод, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием прин­ципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Характерными примерами в этом отношении могут служить такие капиталоемкие постройки прошлого десятилетия, как Байкало-Амурская магистраль, заводы «Атоммаш» и многие другие объекты, современная рыночная стоимость которых отнюдь не компенсирует затраты на их строи­тельство. Это ограничение в оценочной практике снимается благода­ря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.

Второе ограничительное условие, упоминаемое в профессиональной литературе, связано с тем, что затратный метод якобы не учитывает влияние строительного лага — интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что затратным методом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оценивает недви­жимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Алгоритм затратного метода оценки недвижи­мости представлен на рисунке 8.

		Рыночная стоимость земельного участка		Общая стоимость объекта недвижимости
	Определение стоимости замещения		Расчет всех видов износа оцениваемого объекта недвижимости

Рисунок 8 – Общий алгоритм расчета при затратном подходе

Последовательность действий при применении затрат­ного метода следующая:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Ниже мы рассмотрим подробнее этапы этого алго­ритма.

Методика расчета стоимости земельного участка будет рассмотрена в следующем параграфе.

Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:

1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количе­ство единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут рассчиты­ваться квадратные или кубические метры, одно место и пр. Это наиболее простой способ.

2. Метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов не­движимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные пока­затели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и пере­городки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели мо­гут рассчитываться на 1 м3, 1 м2, 1 пог. м, 1 нормо-ч и т. д.

3. Метод количественного обследования заключается в составлении пообъект­ных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводи­мого, т. е. как если бы он строился вновь. Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового зда­ния, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам не­обходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

К прямым затратам относятся материалы и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные рас­ходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты вы­платы по кредиту, вознаграждение архитекторам, ин­женерам, оплата юридических услуг, затраты на под­готовку ТЭО, отвод земли, топографическую съемку, согласование с различными службами города и др. Обычно косвенные затраты составляют 10-15% от ре­гиональной стоимости строительства.

Это наиболее точный и трудоемкий метод, но он значительно упрощается при наличии старых смет оцениваемого объекта, по которым он строился. При его приме­нении начинающие оценщики делают много ошибок, поэтому для такой работы целесообразно привлекать квалифицированных сметчиков.

С позиции оценщика недвижимости под износом понимается поте­ря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержка­ми по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их те­кущей рыночной стоимостью.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объек­та, тогда как бухгалтерский износ — нормативная величина запро­граммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ — уменьшение стоимости имущества из-за ут­раты им заданных потребительских свойств по естественным при­чинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар­хитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктив­ным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости иму­щества вследствие изменения внешней среды: социальных стандар­тов общества, законодательных и финансовых условий, демографи­ческой ситуации, градостроительных решений, экологической об­становки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются со­стоянием самого объекта, внешний — воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов раз­деляется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ все­гда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по лик­видации которого превышают достигаемое в результате этого уве­личение стоимости имущества. Если расходы по устранению боль­ше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым.

Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его уст­ранению, а с точки зрения их экономической целесообразности (рисунок 6).

 

Рисунок 9 – Классификация износа

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимо­сти, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, харак­теризующих этот срок.

Срок физической жизни — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капи­тальности зданий. В оценочной практике он выступает естествен­ным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни — время, в течение которого улучше­ния вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию зда­ния, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечествен­ной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельст­ву о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст — время, которым оценивается продолжи­тельность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудо­вания, дизайна, экономических факторов влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отли­чаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни — определяемое оценщи­ком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

В отечественной практике определение физического износа зданий осуществляется Бюро технической инвентариза­ции и экспертами проектно-технологических институтов по обследова­нию строительных конструкций. Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его из­носа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методи­ческий прием выражается формулой средней взвешенной:

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, де­нежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как сни­жение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

1) сравнения продаж;

2) эффективного возраста;

3) разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстанови­тельной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объек­тов. При использовании этого метода рекомендуется определенная последовательность процедур.

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее ры­ночная информация и чем большее число сравнимых продаж про­анализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода пре­вращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информаци­онной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выяв­ленного износа, т.е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управле­нии недвижимостью. И, наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстанови­тельной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эф­фективный возраст так относится к типичному сроку экономиче­ской жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула на­копленного износа:

 

И = (ЭВ / ЭЖ ) ВС,

 

где: ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни;

ВС — восстановительная стоимость.

Квалифицированный оценщик способен при определении эф­фективного возраста здания учесть воздействие факторов функцио­нального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и резуль­таты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффек­тивного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдель­ных элементов здания.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в по­следовательной оценке всех видов износа, включая:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный плюс;

- внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

- короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

- долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последова­тельного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для вос­становления его начальных потребительских свойств.

Теперь измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной вос­становительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического воз­раста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выра­жается формулой

 

НФИ_КЖЭ= (ВС_ЭЛ - ∑УФИ_ЭЛ) • (ФВ_ЭЛ/ФЖ_ЭЛ) • 100,

 

где НФИ_КЖЭ — неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВС_ЭЛ — полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИ_ЭЛ — устранимый физический износ элемента;

ФВ_ЭЛ — фактический возраст элемента;

ФЖ_ЭЛ — срок физической жизни элемента.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановитель­ной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элемен­тов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания.

Эта зависимость выражается формулой

 

НФИ_ДЖЭ = [ВС_ЗД - (∑УФИ_ЗД + ∑0ВС_КЖЭ)] • (ФВ_ЗД/ФЖ_ЗД),

 

где НФИ_ДЖЭ — неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВС_ЗД — полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;

УФИ_ЗД — устранимый физический износ здания;

0ВС_КЖЭ — остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;

ФВ_ЗД — фактический возраст здания;

ФЖ_ЗД — срок физической жизни здания.

Функциональный износ теоретически представляет собой раз­ницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отра­жены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, право­мерно считать, что она исключает стоимость функционального из­носа, присутствующую в восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстано­вительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расче­тов восстановительной стоимости и стоимости замещения их пря­мое сопоставление не характеризует виды и источники функцио­нального износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке — по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов, устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обу­словленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- потребностями в замене или модернизации элементов;

- переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оцени­вается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяет­ся разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта.

Устранимый функциональный износ, обусловленный потребно­стями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заме­няемых элементов и их ликвидационной стоимости.

Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений».

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка от­дельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум груп­пам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недоста­точности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улуч­шений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответ­ствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости не­движимости внешними по отношению к ней факторами. Он при­сущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуи­ции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более дос­товерные результаты способно дать непосредственное измерение реак­ции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж. Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

- капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

- сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.