Государственное регулирование оценочной деятельности

С начала 90-х годов, когда стала возникать необходимость в оцен­ке различных видов собственности, профессиональную подготовку в России прошли по разным данным от 15 до 30 тысяч оценщиков. До недавнего времени они работали в условиях законодательного вакуу­ма: необходимость оценочной деятельности непосредственно вытека­ла из самой природы рыночных отношений, но законодательной осно­вы не существовало.

В настоящее время законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального за­кона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года, а, кроме того, принимаемых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Феде­рации, а также из международных договоров Российской Федерации. В данный закон несколько раз вносились поправки.

Закон определяет оценочную деятельность как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной сторо­ны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предпри­ниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федераль­ным законом (оценщики), а с другой, - потребители их услуг (заказ­чики).

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Закон определяет обязательные ситуации, когда необходимо про­ведение оценки собственности. Среди них:

- определение стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- использование объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов опенки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

а) при национализации имущества;

б) при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

в) при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

г) при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Статья 9 настоящего закона определяет основания для проведения оценки. Им является договор между оценщиком и заказчиком. Закон определяет общие требования к договору на проведение оценочных услуг, а также к отчету об оценке собственности.

Закон регламентирует также права и обязанности оценщика. Так. оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов:

- отказаться от проведении оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона, нормативных правовых актов;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

- предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 14.П.2002 N 143-ФЗ);

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет:

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Отдельной статьей (ст. 16) федеральный закон устанавливает тре­бования обязательной независимости оценщика. 'Гак, проведение оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Статья 17 Федеральною закона содержит требования к обязатель­ному страхованию гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей их услуг.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без за­ключения договора страхования - наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по кон­кретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересо­ванных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно по­влиять на достоверность результата проведения оценки объекта. Раз­мер оплаты оценщику за проведение оценки объекта не может зави­сеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Федеральный закон устанавливает также нормы для уполномочен­ных органов контроля деятельности оценщиков, для профессиональ­ной подготовки, страхования оценщиков.

Оценочная практика оперирует множеством многообразных под­ходов и методов, причем разработки и уточнения в этой области науки ведутся до сих пор. Чтобы оценочная деятельность проводилась по единым определенным нормам и правилам, были разработаны стан­дарты оценки. Разрабатываемое в России законодательство об оце­ночной деятельности опирается на положения Международных Стан­дартов Оценки, поскольку оценщики особо остро ощущают потреб­ность в профессиональной согласованности, чтобы устранить потен­циальную опасность возникновения путаницы и ошибок. Существенные расхождения во взглядах между профессиональными организациями оценщиков нескольких стран могут привести к не­вольным ошибкам при совместной оценки стоимости имущества. Столь же важно и то, что в различных странах одновременно проис­ходили быстрые изменения в бизнесе и экономике, которые вели к широкому признанию значения профессиональных оценок активов с точки зрения рынка.

Преимущество профессиональных оценок состоит в том, что они отражают изменения цен и экономические различия между географи­ческими районами. Признанием этого факта явилось учреждение в 1981 т. Международного комитета но стандартам оценки (МКСО), в который входят представители профессиональных национальных ор­ганизаций оценщиков. Организации - члены комитета: Австралия, Бельгия, Великобритания, Германия, Греция, Дания, Италия, Индоне­зия, Норвегия, Российская Федерация, США, Франция, Япония и дру­гие государства. Основная задача МКСО - разрабатывать и публико­вать Стандарты оценки и руководства по процедурам оценки активов для использования в финансовых отчетах и способствовать их при­знанию и соблюдению во всем мире. Вторая задача - обеспечивать взаимосвязь стандартов различных стран и выявлять различия в фор­мулировках и (или) применении Стандартов оценки. Отдельная цель МКСО -добиваться признания международных Стандартов в отчетах, составляемых по международным стандартам финансовой или иной отчетности, а также осознания оценщиками того, что требуется в со­ответствии со стандартами других профессиональных дисциплин. Но­вая редакция Международных Стандартов Оценки была опубликована в 1998 г. Стандарты оценки организованы следующим образом:

1. Введение. В этом разделе дается разъяснение деятельности МКСО, а также общего контекста международных Стандартов.

2. Общие понятия и принципы оценки. Для облегчения понимания научных положений, составляющих основу методов и практики оценки, данный раздел содержит комментарии по поводу базисных юридических, экономических и понятийных схем, которые лежат в основе оценки как дисциплины и соответствующих стандартов. В данном разделе даются понятия земли и имущества, недвижимости, имущества и активов, рыночной стоимости, наиболее эффективного использования, полезности и других важных понятий.

3. Стандарты оценки.

Стандарт 1. Рыночная стоимость как база оценки стандарт разъясняет общие критерии, связанные с определением и его приме­нением при оценке имущества.

Стандарт 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. Стандарт, во-первых, определяет и разъясняет базы оценки, отличные от рыночной стоимости, а во-вторых, проводит различие между ними и рыночной стоимостью.

Стандарт 3. Оценка для целей финансовой отчетности и соответ­ствующих финансовых счетов.

Стандарт 4, Оценка для обеспечения ссуд, за стадных и долговых обязательств. Устанавливает рамки, в которых оценщик может прово­дить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и других организаций, предоставляющих финансирование под обеспечение конкретными активами.

4. Руководство по применению и исполнению. Содержат указания для практики оценочной деятельности по конкретным вопросам оценки и применению Стандартов в более специфических ситуациях. В данный раздел периодически вносятся изменения.

5. Пояснительные комментарии. Изданы для обеспечения оценщиков и их пользователей более доступным и менее формальным средством для получения ответов на вопросы относительно Стандартов и их применения.

Стандарты оценки определяют:

1) виды стоимости, которые могут определяться в процессе оценки;

2) подходы к оценке различных видов собственности;

3) методы, применяемые в рамках этих подходов.

Стандарты регламентируют требования к проведению оценки. Так, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчикам договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке. Российские Стандарты Оценки утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года.

Составной частью государственного регулирования оценочной деятельности является ее обязательное лицензирование оценочной деятельности. Положение о лицензировании оценочной деятельности было утверждено Правительством РФ 03.10.2002. Кроме того, было разработано и утверждено Положение «О лицензировании оценочной деятельности», которое определяет порядок лицензирования оценоч­ной деятельности, осуществляемой юридическими лицами и индиви­дуальными предпринимателями. Лицензирующий орган - Министер­ство имущественных отношений Российской Федерации.

Лицензия на право оценки предоставляет лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем или отдельным ви­дам оценочной деятельности. Оценочная деятельность без лицензии рассматривается как незаконное предпринимательство, поэтому по­добные договору могут быть признаны недействительными, и дохо­ды, полученные оценщиком, могут быть обращены в доход государ­ства.

Лицензия выдается на 5 лет. Срок действия лицензии может быть продлен по заявлению лицензиата. Для получения лицензии соиска­тель лицензии представляет в лицензирующий орган следующие до­кументы:

а) заявление о предоставлении лицензии с указанием: наименования, организационно-правовой формы и места нахождения - для юридического лица; фамилии, имени, отчества, места жительства и данных документа, удостоверяющего личность, - для индивидуального предпринимателя; лицензируемой деятельности;

б) копии учредительных документов и документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; копия свидетельства о государст­венной регистрации гражданина в качестве индивидуального пред­принимателя;

в) копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе;

г) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора;

д) копии документов об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется лицензирующим органом в форме прове­рок. Лицензирующий орган ведет реестр лицензий.

Система государственного регулирования оценочной деятельно­сти представлена на рисунке 7.

 

Рисунок 7 – Система государственного регулирования оценочной деятельности в РФ

Система государственного регулирования оценочной деятельно­сти, помимо рассмотренных выше элементов, включает разработку и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодейст­вия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.