Понятие управления. Составляющие процессы. Объект недвижимого имущества и рынок недвижимости как объект управления.

Понятие управления

Управление – это систематическое воздействие субъекта управления на его объект в интересах достижения результатов, соответствующих целям.

Составляющие процессы:

1. Субъект – физическое или юридическое лицо, управляющая компания в интересах нескольких собственников

2. Объект – недвижимость.

Закон определяет несколько типов объектов недвижимости, обладающих особенной спецификой и области правовых отношений:

• Земельный участок

• Здание, сооружение (жилые и нежилые)

• Часть здания, сооружения

• Участки лесного фонда

• Предприятие как имущественный комплекс

 

Цель управления

Основные принципы управления:

- формальный(жесткий, в сотрудниках поощряется исполнительность, опирается на организационную структуру);

- неформальный (мягкий, инициатива, творческий подход к делу, опирается на микрокультуру, т.е. взаимоотношения между сотрудниками).

Недвижимое имущество как объект управления

Составляющие:

· Привязка к земле (местоположение)

· Усовершенствования (улучшения)

Материальные (развитая инженерная структура, современное лифтовое хозяйство и т.п.)

Нематериальные (наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости в землю, наличие обременений, сервитутов, вид вещного права на землю и т.п.)

· Принадлежности (движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу)

В соответствии со ст.130 ГК РФ объектом недвижимости являются: земельный участок, здания, сооружения, участки лесного фонда, предприятие, как имущественный комплекс.

Специфика управления недвижимостью:

-преимущественное внимание к жилищной недвижимости наиболее часто и зримо;

-сложность и неоднородность товара (определение прав, границ);

-инвестиционный характер: долгосрочный товар, не потребляемый в процессе. При ограничении платежеспособности наша потребность в плане недвижимости может быть удовлетворена однократно;

-уникальность любого объекта недвижимости (местоположение, проект, материалы);

-недвижимость отличается высокой капиталоемкостью, это связано с большим количеством материальных, финансовых, трудовых ресурсов, используемых при ее создании;

-недвижимость может являться товаром в любой момент жизненного цикла, это значит, что объектом может выступать не только завершенное здание или строение, но и недострой.

Физические характеристики объекта недвижимости

• Стационарность

• Уникальность (отсутствие аналогов)

• Долговечность

• Сложность (сочетание природных и искусственно созданных элементов)

• Специфика правовых отношений

Инвестиционный и операционный характер недвижимости (финансовые и реальные активы)

• Какая недвижимость нужна предприятию для осуществления деятельности, где она должна быть расположена, эффективность использования недвижимости в точки зрения эффективности деятельности всего предприятия и т.п.

• Предпочтение инвестирования в недвижимость или другие рынки, насколько ликвидна недвижимость, какова должна быть доля недвижимости в общем портфеле активов и т.п.

Понятие Управления недвижимостью

-предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законом РФ полномочий собственника недвижимого имущества: распоряжение, владение, пользование.

Жизненный цикл объекта недвижимости: замысел, проектирование, изготовление,обращение (купля-продажа, аренда), употребление, обслуживание, эксплуатация и ремонт, капремонт, модернизация, реконструкция, перепрофилирование, утилизация.

Управление недвижимости (property management) – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержка в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий сдачи площади в аренду и т.п.) в интересах собственника.

Этапы управления недвижимостью: приведение в жизнь выбранной альтернативы, становление и контроль, процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.