Оценка физического износа

Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости:

1) метод срока жизни объекта и его элементов – основан наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или ситемы. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется по формуле:

(4)

где: - количество лет, прошедших с момента ввода в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или ситемы;

- нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента или ситемы при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов () отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

.

2) экспертный метод оценки (метод технической экспертизы) – заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В сответствиии с определением ВСН 53-86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности:

· производится визуальный осмотр конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания;

· при осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения и т.д.;

· сравниваются обнаруженные показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива;

· расчет в сответствующих таблицах физического износа.

Рассчитаем износ конкретно для оцениваемого объекта. Для начала составим дефектную ведомость с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствиии с таблицами ВСН (с округлением до 10%).

Таблица 1

Дефектная ведомость

по зданию индивидуального жилого дома

 

№ п/п Конструктивные элементы Характер дефекта Процент физического износа,%
1. Фундаменты: ленточные железобетонные Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа. Ширина трещин до 2 мм. Отдельные глубокие тре­­щины, следы увлажнения цоколя и стен. То же, до 5 мм
2.   Стены кирпичные: – наружные   Отдельные трещины и выбоины, ширина трещин до 1 мм.
– внутренние Отдельные трещины и выбоины. Отпадения штукатурки мес­тами, выветривание швов. Ширина трещины до 1 мм
– перегородки кирпичные Мелкие повреждения и трещины
3. Плиты перекрытия (покрытия): –над 1 этажом –над подвалом     Трещины в швах между плитами до 2 мм Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте в следствии деформации, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов, смещение плит до 1,5см    
4. Кровля: –железная оцинковка Одиночные мелкие повреждения и пробелы в кровле и в местах примыкания к вертикальным поверхностям. Прогиб настенных желобов.    
5. Полы: – дощатые   –из керамической плитки   –линолиум   Единичные мелкие сколы, щели между досками Стирание досок в ходовых местах, сколы досок местами, повреждений отдельных досок . Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20% Отдельные мелкие выбоины и трещины, незначительные повреждения плинтусов.    
6. Оконные проемы: – деревянные Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, щели в притворах.  
– двери наружные Трещины в местах сопряжения коробок со стенами
–двери внутренние деревянные Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, щели притворах.  
7. Внутренняя отделка стен: – по дереву Единичные мелкие сколы, щели между досками.
  –окраска масляная Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины
8. Системы внутреннего инженерного оборудования: -Система электроснабжен -холодное водоснабжение   Ослабление закреплений. Дефекты отсутствуют  
9. Отмостка из бетона Трещины в стыках со стеной по всей длине, разрушение поверхности покрытия местами, на площади до 15 %

 

Таблица 2

Оценка физического износа отдельных элементов здания

индивидуального жилого дома

 

Наименование участка Удельный вес участка к общему объему элементов, % Физический износ участка элемента, % Средневзвешенное значение физического износа участка в физ. износе всего элемента, % Доля физического износа участка в общем износе, %
Стены кирпичные: – наружные             40/100*10    
– внутренние 40/100*9 3,6
–перегородки 20/100*10
ИТОГО     9,6%=10%
Плиты перекрытия (покрытия): –над подвалом –над 1 этажом             25/100*15 60/100*5     3,8
ИТОГО     6,8=10%
Полы: –дощатые –из кераммч.плитки       35/100*17 30/100*10   5,95
– линолиум 35/100*12 4,2
ИТОГО     13,15%=15%
Проемы: –оконные деревянные       60/100*20  
–двери наружные 10/100*12 1,2
–двери внутренние 30/100*10
ИТОГО     16,2=15 %
Внутренняя отделка стен: –по дереву                 60/100*10        
–окраска масляная 15/100*11 1,65
ИТОГО     7,65%=10%

 

Таблица 3

Оценка физического износа внутренних инженерных систем здания

индивидуального жилого дома

Наименование элемента Удельный вес элемента к общему объему системы, %% Физический износ элемента, % Доля физического износа элемента в общем износе, %
Системы внутреннего инженерного оборудования: –газовое отопление –холодное водоснабжение –электроснабжение –канализация       1,7   0,9 2,7 1,4               1,84    
ИТОГО   1,84%=3%

Таблица 4

Расчет физического износа здания

индивидуального жилого дома

Наименование элементов здания Удельный вес конструктивных элементов по сб. № 32, в % Удельный вес каждого элемента %% Физический износ элементов здания, в %
По результатам обследования Средневзвешенное значение износа
1.Фундаменты - 0,3
2.Стены –перегородки - 2,3
3.Перекрытие - 1,5
4.Кровля - 1,2
5.Полы - 1,35
6.Проемы –окна –двери - 1,8
7.Внутренняя Отделка - 0,6
8.Системы внутреннего инж. оборудования газовое отопление хол.водоснабжение электроснабжение - 0,66
9.Прочие работы: отмостка - 0,2
ИТОГО 100%     9,91%=10%

 

Заключение: Общий физический износ здания составляет – 10 %


Таблица 5

Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем

Наименование элементов здания Удельный вес конструктивных элементов по сб. № 32, в % Нормативный срок службы, лет Износ элементов здания, (Тн*100%)/Тн Средневзвешенная доля всего здания,%
1.Фундаменты 4*100/150=2,7 4*2,7/100=0,1
2.Стены –перегородки 2,7 0,1
3.Перекрытие 2,7 0,1
4.Кровля 0,64
5.Полы 1,6
6.Проемы –окна –двери 0,96
7.Внутренняя Отделка 1,3
8.Системы внутреннего инж. оборудования газовое отопление хол.водоснабжение электроснабжение 13,4 4,02
9.Прочие работы: отмостка 1,12
ИТОГО 100%     9,94 = 10%
           

Физический износ на основе нормативного срока жизни составляет 10%

Общий физический износ здания составляет – 10%. Износ здания без НДС: руб.

Износ здания с НДС: руб.