НЕЛИРИЧЕСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ или НЕМНОГО О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

 

Приехал Бобби в агентство даже раньше, чем предполагал, а потому решил зайти в кафе выпить чашечку кофе. Войдя в кафе, Бобби увидел своего наставника, беседовавшего с каким-то молодым человеком. Этого мужчину Бобби видел в агентстве неоднократно, но знакомы они не были. Пока Бобби заказывал себе кофе, Алексей и молодой человек закончили беседу, после чего тот попрощался с Алексеем и ушел. Взяв свой кофе, Бобби подсел за столик к наставнику, и спросил:

- Алексей, а кто тот молодой человек, с которым ты беседовал? Мне кажется, я часто его в агентстве вижу.

- Это руководитель департамента долевого участия. Когда мы с тобой с экскурсией по агентству ходили, я тебе показывал, где этот отдел находится, помнишь?

- Где находится – помню, а вот что такое отдел долевого участия и чем он занимается – помню очень смутно. Не повторишь рассказ, раз уж речь зашла?

- Повторю, мне не трудно. Тем более, что время у нас пока еще есть.

Департамент долевого участия продает, как я уже и говорил, квартиры в строящихся домах. Для многих клиентов это довольно интересно, потому что квартиры эти новые и современные.

Бывает так, что к агенту обращается человек, который в какой-то фирме уже заключил договор долевого участия, но обстоятельства у него изменились, и теперь он эту квартиру продать хочет. Такими квартирами, то есть квартирами от конкретных людей, зачастую для агента есть смысл торговать.

- А что, это как-то отличается от продажи обычной квартиры?

- Конечно, отличается. По «долевке» особенность в том, что там нет права собственности и не будет регистрации в ГБР. Ведь дом, как правило, к моменту перепродажи квартиры еще не достроен. И человек, который купил такую квартиру, на самом деле просто пришел в фирму, которая строит этот дом, и оформил договор долевого участия с фирмой. По этому договору человек либо обязуется проплатить деньги, либо уже проплатил их. А фирма, с которой он заключает договор, обязуется ему в течение какого-то срока предоставить квартиру. Чаще всего получается, что некто Иванов уже оплатил, допустим, полную стоимость квартиры. Пусть это будет сумма в 10 000 долларов. Через какое-то время Иванов решил, что такая квартира ему не нужна. Ждать пока достроят, чтобы продать квартиру, Иванову неинтересно. Деньги в фирму он уже внес. Если получать деньги обратно от фирмы, то придется какие-нибудь неустойки или штрафы платить. Как правило, это серьезные потери. Поэтому для Иванова проще всего найти Сидорова, который готов приобрести эту недостроенную квартиру, готов возместить Иванову ту сумму, на которую они договорились. В результате Иванов приходит в ту фирму, с которой договор заключал, и просит, чтобы договор долевого участия переоформили на Сидорова. Для фирмы это ничего не стоит, так как это просто переоформление внутрифирменного договора. Просто выписываются новые договоры на Сидорова, ставится печать и подпись руководителя фирмы. А вот расчеты между Ивановым и Сидоровым этой фирмы уже не касаются – это их проблемы. Здесь и может им помочь наше агентство. Потому что, сумма немалая, а если «в подворотне» рассчитываться, то за эти деньги, так же, как и по вторичному рынку, можно много проблем нажить.

Кроме того, Сидорову было бы очень желательно подстраховаться и провести проверку.

- Какая тут может быть проверка? Истории-то у квартиры нет. Купил Иванов у фирмы и все…

- А законность этой самой продажи? К примеру, есть ли у фирмы документы, подтверждающие, что она имеет право торговать этими квартирами? Может, у нее и прав-то никаких нет. Фирма на этом заработала, а вот Сидорову потом очень грустно будет.

- Да. Уж не до смеху, точно, - в задумчивости произнес Бобби.

- Второй вариант – так называемые субподрядчики. То есть какие-либо организации, которые поставляли строителям трубы, краски, какие-то услуги. У самих строителей чаще всего живых денег нет. И с субподрядчиками они расплачиваются квартирами.

Приходит, например, к тебе сталелитейный завод, который говорит, что у него есть пятьдесят квартир, выделенных строителями. Сталелитейный завод готов их продать, так как ему деньги нужны. Тогда ты берешься продать эти квартиры. Тебе это выгодно, потому что субподрядчики чаще всего продают дешевле, чем сами строители. При этом покупателю все равно выгодно, так как цена даже с агентскими, как правило, ниже, чем у строителей. Сталелитейному заводу тоже выгодно, потому что он не умеет торговать, не знает, как это организовывать. То есть выгодность нашего участия здесь очевидна для всех.

Только при любой работе с долевкой необходима проверка документов. Нужно проверить документы, подтверждающие выполнение обязательств сталелитейным заводом. Может, сталелитейный завод еще должен какие-нибудь трубы строителям. А продавать можно только те квартиры, по которым закрыты поставки. Плюс к тому необходима проверка всех договорных отношений и всей цепочки документов. Поэтому прежде чем продавать что-либо, лучше проконсультироваться в нашем отделе долевого участия. Там же могут и документы проверить.

Раньше в долевке почти повсеместно практиковались и просто посреднические услуги. Сейчас это отмирает. Стало невыгодно. Строители сами дают рекламу. Представляешь, добавишь ты сверх их цены какие-то агентские услуги и поедешь показывать человеку квартиру в доме, где во весь дом висят транспаранты с телефонами самих строителей. Даже если на этих транспарантах цена от строителей не указана. Каждый мало-мальски грамотный человек поймет, что у строителей цена меньше. И, понятное дело, у тебя спросит: «За что же ты, миленький, здесь накручиваешь?» Ты, конечно можешь попытаться ему объяснить, что мы дополнительно перепроверяем, что ему это выгодно и так далее. Но в подавляющем большинстве случаев для тебя это окажется пустой тратой времени.

- Но я, вроде бы, слышал, что кто-то такие квартиры продает…

- Это может быть выгодно только в случае, если нет меньших цен на эти же квартиры и нет рекламы от строителей. Можно, правда, заключить договор с самими строителями, когда они обязуются нам выплачивать какую-то сумму от стоимости квартиры, обычно – 2,5-3%. Пытаться здесь накручивать сверху – пустая трата времени, - подытожил Алексей и заметил, что им бы уже пора идти сделкой заниматься.

***

Вопреки опасениям Бобби все документы по сделке оказались в полном порядке, в результате чего нотариат прошел быстро и без особенных затрат нервных клеток. Отдав нотариальный договор службе оформления, Бобби поехал сопровождать Марию Ивановну в паспортный стол, чтобы подать документы на перерегистрацию. Алексей же задержался, чтобы заказать получение ценных пакетов на следующий день.