Оценка общего накопленного износа.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

· Физический износ;

· Функциональный;

· Внешний.

Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Функциональный износ – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний (экономический) износ – представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия:

Срок экономической службы — это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания.

Срок полезной службы — это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать.

Элементы здания можно поделить на 2 типа. К первому относят элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и др. Второй вид включает коротко живущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и др.

Остаточный срок экономической службы — это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы.

Остаточный срок полезной службы — это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы

Фактический возраст — это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки.

Действительный возраст — это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания.

Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы.

Разница между общим сроком экономической службы и действительным возрастом здания дает остаточный срок экономической службы.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

1) Метод рыночной выборки;

2) Метод срока службы;

3) Метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения

общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

1. Метод рыночной выборки. В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

2. Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

3. Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продажах или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа здания;

2) расчет функционального старения;

3) расчет внешнего старения;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.