Положительные примеры из зарубежного опыта (Китай, Япония. Кувейт).
Российская модель земельной реформы и градостроительство. История Российской земельной политики и ее воздействие на градостроительные решения. Возможные пути дальнейшего развития градостроительства в условиях формирования рациональных земельных отношений.
В России все земельные отношения регулируются земельным кодексом РФ , вступившим в силу 30 октября 2001г.. Главная задача нового земельного кодекса - приведение земельного правопорядка в соответствие с состоянием экономических и общественных отношений в России в 21 веке, стабилизация аграрных, градостроительных и иных , связанных с землей, отношений в стране, разумное совмещение рыночных реформ со специфическим взглядом на землю, сложившихся у народов России на протяжение веков.
Рассматривая историю российской земельной политики, ее можно брать во времени до 1861г., когда формировались земельные отношения на праве собственности у дворян. Земельная реформа 1861г. оставила собственность на землю у помещика, но с условием обязательного наделения крестьянина земельным наделом с правом выкупа или несения трудовой повинности.
Столыпинская аграрно-земельная реформа 1905-1907гг. разделила земли на государственные, удельные, кабинетские, монастырские, майоратные (жалованные земли), частновладельческие, поссесионные, общественные земли, сыда вошли города и городские общества.
После 1917г реформирование земельных отношений постоянно продолжалось до 1990года. В период с 1991г. по 2001г. формировались новые земельные отношения , которые в концентрированном виде изложены в земельном кодексе. Земельные отношения связаны не только с экономикой, но и с культурными и нравственными аспектами. В различных регионах земельная реформа должна осуществляться по-разному, но всегда прежде всего в интересах общества в целом. Иначе при признании частной собственности на землю не исключены ситуации, которые имеют место в странах с развитым частным землевладением. При необходимости приобретения земли, находящейся в частной собственности государство вынуждено оговаривать с хозяином цену за землю.
Возможен и другой путь: государство самостоятельно устанавливает цену за отторгаемую землю, но тогда в случае несогласия хозяин подает в суд, и такие процессы весьма распространены. Хотим ли мы таких осложнений в будущем? Конечно, нет. Поэтому проведение земельной реформы требует очень взвешенных и тщательно отработанных решений.
Статьи 49, 55 регламентируют условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Статья 55 З.К. РФ. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:
1. Изъятие, в том числе путем выкуп земельных участков для госудаственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании, установленном ст 49 З.К. РФ
2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для гос. или муниц. нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муиципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Выкупная цена, т.е. плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд в соответствии со статьей 281 ГК РФ включает:
§ Рыночную стоимость земельного участка;
§ Рыночную стоимость находящегося на участке недвижимого имущества;
§ Все убытки, причиненные собственнику, изъятием земельного участка. Сюда включаются убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, ( например, если участок был сдан в аренду(, а также, упущенная выгода (это может быть, к примеру, стоимость полученного урожая).
По соглашению с собственником ему может бытьь предоставлен - взамен изымаемого - другой земельный участок. Тогда стоимость этого участка вычитается из выкупной цены.
В Израиле признается право пользования землей, но не в частной собственности.
В Гонконге земля продается частному сектору на открытых аукционах на срок не более 50 лет.
В Кувейте передача земли в частную собственность иностранцам не допускается.
В США признается право собственности на землю и ее продажа иностранным гражданам, но существует система ограничений азначения стоимости земли при ее изъятии для муниципальных нужд.