Подходы и методы определения ценности недвижимости
Для оценки недвижимости используются три основных подхода: доходный, сравнительный и затратный.
Доходный подход к оценке
В рамках доходного подхода к оценке обычно используются два основных метода: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных доходов.
1) Метод капитализации доходов используется в том случае, когда доходы, приносимые объектом недвижимости, имеют постоянную величину или не сильно разнятся. Доходы от владения недвижимостью – это в основном текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста ценности недвижимости при продаже ее в будущем. Здесь можно выделить следующие основные процедуры (этапы) оценки.
Первый этап. Определяется потенциальный валовый доход. При этом используется анализ текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сопоставимых объектов. Потенциальный валовый доход – это доход, который можно получить от недвижимости при полном ее использовании без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход (ПВД) определяется по формуле:
ПВД = S • Са (5.3.1),
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са – арендная ставка за 1 м2.
Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, срока аренды, наличия коммуникаций и т.д.
Второй этап. Определяются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.
Коэффициент недоиспользования определяется по следующей формуле:
Кнд = (Пнд • N) / 12 (5.3.2)
где Кнд – коэффициент недоиспользования;
Пнд – процент недоиспользования потенциально сдаваемой в аренду площади;
N – число месяцев, когда недвижимость не сдается в аренду.
Потери от недоиспользования объекта недвижимости (П) равны:
П = Кнд • ПВД (5.3.3)
Величина действительного валового дохода (ДВД) рассчитывается как разность между потенциальным валовым доходом и величиной потерь:
ДВД = ПВД – П (5.3.4)
Третий этап. Определяются предполагаемые расходы по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы делятся на:
- условно-постоянные расходы;
- условно- переменные, или эксплуатационные, расходы.
Условно-постоянные расходы – это расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (земельный налог и налог на имущество). К условно-переменным относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы: расходы на содержание территории, коммунальные расходы, расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала.
Четвертый этап. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) уменьшением действительного валового дохода на величину операционных расходов Ро:
ЧОД = ДВД – Ро (5.3.5)
Пятый этап. Определение потока денежных средств (ПДС) до налогообложения (иногда поток денежных средств до уплаты налогов называют дивидендом на собственный капитал) как разности между чистым операционным доходом и суммой платежей в банк по кредиту Бп (при условии существования кредитного обязательства), полученному на приобретение данного объекта недвижимости:
ПДС = ЧОД – Бп (5.3.6)
Если в дальнейшем ставка капитализации определяется методом связанных инвестиций, то в качестве чистого денежного дохода до налогообложения выступает чистый операционный доход без уменьшения на величину платежей в банк по кредиту, так как платежи в банк учитываются при расчете коэффициента капитализации. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из чистого денежного дохода до налогообложения именно эта величина участвует в расчетах. Если же предполагается использовать чистый денежный доход после налогообложения, то чистый денежный доход до налогообложения уменьшается на величину налога на прибыль.
Шестой этап. Расчет ставки капитализации. В соответствии с Международными стандартами оценки, ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. Общая ставка капитализации рассчитывается как отношение чистого дохода от эксплуатации объекта к его общей стоимости. В данном случае в качестве чистого дохода от эксплуатации объекта выступает чистый денежный доход до или после налогообложения.
Ставка капитализации может быть определена с использованием следующих методов:
1) метода кумулятивного построения;
2) метода определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
3) метода связанных инвестиций, или техники инвестиционной группы.
Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации состоит из следующих элементов:
- безрисковая ставка дохода;
- премия за риск;
- премия за низкую ликвидность недвижимости;
- премии за инвестиционный менеджмент;
- норма возврата капитала (погашение суммы первоначальных вложений). Этот элемент коэффициента капитализации применятся только к изнашиваемой части активов.
В качестве безрисковой ставки дохода, как правило, в зарубежной практике используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям). Однако, как показала практика, государственные ценные бумаги в Украине не воспринимаются как безрисковые.
Инвестиции имеют степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для его компенсации.
Ликвидность показывает, насколько быстро тот или иной актив может быть превращен в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна, особенно высока эта премия в странах со слаборазвитой ипотекой.
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, – отсюда премия за инвестиционный менеджмент.
Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Если ожидается изменение ценности актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капитализации возмещения капитала. Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными долями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% ценности актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. она представляет собой величину, обратную сроку службы актива.
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Прогнозируется получение постоянных равновеликих доходов, часть из которых представляет собой доходы на инвестиции, а другая часть обеспечивает возмещение или возврат капитала. Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения капитала.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по этой же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, поэтому ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Ставка капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется по следующей формуле:
Rm = Во.д. / Си.с. (5.3.7)
где Rm – ставка капитализации для заемного капитала;
Во.д. – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
Си.с. – основная сумма ипотечной ссуды.
Ставка капитализации для собственного капитала RЕ рассчитывая по формуле:
RЕ = ЧДД / СК (5.3.8.)
где ЧДД – чистый денежный доход до выплаты налогов;
СК– величина собственного капитала.
Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = М • Rm + (1 – М) • RЕ (5.3.9)
где М – доля заемных средств в ценности.
Седьмой этап. На этом этапе ценность недвижимости определяется как частное от деления величины потока денежных средств до или после налогообложения (результат пятого этапа) на ставку капитализации (результат шестого этапа).
2) Метод дисконтирования денежных доходов используется для определения рыночной ценности объекта недвижимости в том случае, когда доход, приносимый объектом недвижимости, не имеет постоянной величины. Можно выделить следующие этапы применения метода дисконтированного денежного потока:
1 этап. Определение величины денежного дохода в течение прогнозного периода.
2 этап. Определение ставки дисконта для величин денежного дохода и реверсии. Ставка дисконта – это коэффициент, позволяющий привести будущие денежные доходы к текущей ценности. Вычисление ставки дисконта производится аналогично расчету ставки капитализации.
3 этап. Вычисление ценности оцениваемого объекта недвижимости на конец прогнозного периода, т.е. ценность предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется. Величина реверсии определяется методом капитализации денежного потока первого года постпрогнозного периода:
V = СFn+1 / R (5.3.10)
где V – стоимость реверсии;
СFn+1 – денежный поток первого года постпрогнозного периода;
R – ставка дисконта.
Четвертый этап. Приведение будущей ценности величин денежного дохода и реверсии к текущей ценности:
(5.3.11)
где РV – текущая ценность денежных потоков в течение прогнозного периода и ценности в постпрогнозном периоде;
СF1 – денежный поток в t-й год прогнозного периода;
n – продолжительность прогнозного периода, годы.
Сравнительный подход к оценке
При определении рыночной ценности объекта недвижимости сравнительный подход представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.
1) Основа метода сравнения продаж – сравнение и анализ информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный метод объективен только в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.
Необходима база данных по совершенным сделкам, включающая данные об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Кроме того, важно выяснить следующие условия: действовали ли участники сделки в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, действовали ли экономически рационально, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа проведенных с сопоставимыми объектами недвижимости сделок необходимо выявить типичный для этих объектов сегмент рынка.
Сегментирование рынка – процесс разбиения рынка на сегменты, сходные по следующим параметрам:
а) назначению использования объекта;
б) качеству объекта;
в) путям финансирования;
г) инвестиционной мотивации;
д) передаваемым юридическим правам и ограничениям.
Выбор объектов-аналогов производится на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом важны следующие моменты.
1. Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект недвижимости был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это, скорее всего, свидетельствует о том, что цена была занижена и наоборот, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не рассматривается в качестве сравнимой.
2. Инвестиционная мотивация. Необходима одинаковая инвестиционная мотивация при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.
3. Независимость субъектов сделки. При использовании метода сравнения продаж анализируются только сделки, совершенные по рыночной цене. Так, очевидно, что сделки с объектами, обремененными залогом, а также сделки, совершенные между головной и дочерней компаниями, не могут использоваться для анализа.
Метод сравнения продаж включает следующие основные этапы.
Первый этап. Выбор объектов недвижимости – аналогов и сопоставление с ними оцениваемого объекта (для объективной оценки осуществляется анализ не менее трех-пяти сопоставимых продаж). Сопоставление проводится по двум компонентам: единицам сравнения и элементам сравнения.
К единицам сравнения относятся:
а) цена за гектар – для больших участков промышленного и жилищного строительства, сельскохозяйственного назначения;
б) цена за 1 м2 – для деловых центров городов, офисов;
в) цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта определяется пропорционально длине его границы по улице или шоссе);
г) цена за лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
д) цена за единицу, приносящую доход (автостоянки – место парковки одного автомобиля, рестораны, театры – одно посадочное место);
е) цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.
В качестве элементов сравнения для объектов недвижимости применяются:
а) условия продажи. Анализ условий продажи производится для выявления нетипичных для рынка отношений между участниками сделки;
б) переданные имущественные права;
в) условия финансирования сделки;
г) местоположение;
д) физические характеристики объекта недвижимости: размеры, внешний вид, конструктивные элементы и т.д.;
е) время продажи является одним из основных элементов сравнения, поскольку необходимо учитывать тенденции изменения цен на рынке недвижимости.
Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной ценности. Поправками в данном случае называют корректировки цены продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.
Сегментообразующие характеристики не подлежат поправкам. Кроме того, не всегда возможно определить поправки на условия продаж, условия финансирования. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам, если же это невозможно, то поправки на эти характеристики нужно вносить в первую очередь,
Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте недвижимости, то вносится минусовая поправка цены продажи сопоставимого объекта, если же уступает – то положительная поправка. В зависимости от способа расчета поправки делятся на процентные и денежные (относительные и абсолютные).
При использовании процентных поправок цена продажи аналога или его единицы сравнения умножается на величину процентной поправки. Ценность оцениваемого объекта с учетом процентной поправки определяется следующим образом:
V = (Сед • Кед)Ппр = (Сед • Ппр)Кед (5.3.12)
где V – ценность оцениваемого объекта;
(Сед • Кед) – цена продажи аналога до учета поправки;
Ппр – величина процентной поправки;
Сед – цена продажи единицы сравнения;
Кед – количество единиц сравнения.
Процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения, т.е. величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения.
Относительная денежная поправка корректирует цену только одной единицы сравнения. Ценность объекта с учетом относительной денежной поправки определяется следующим образом:
V = Сед • Кед + По.д. • Кед = (Сед + По.д.) • Кед (5.3.13)
где По.д. – величина относительной денежной поправки.
Так как относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, то общая величина для всего объекта зависит от числа единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта. Абсолютные денежные поправки – это поправки на дополнительные улучшения. Ценность объекта с учетом абсолютной денежной поправки рассчитывается следующим образом:
V = Сед • Кед + Па.д. (5.3.14)
где Па.д. – величина абсолютной денежной поправки.
Можно выделить следующие основные способы внесения поправок:
1) метод, связанный с анализом парных продаж;
2) метод прямого анализа характеристик;
3) экспертный метод.
Метод, связанный с анализом парных продаж. Парная продажа – это продажа двух объектов, идентичных во всем, кроме, как правило, одной характеристики, оценка которой и осуществляется. Основой данного метода является следующая предпосылка: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть отнесена на счет этого различия. Необходимо, чтобы оцениваемый объект и парная продажа принадлежали одному и тому же сегменту рынка. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами.
На практике для более точного определения поправки находят среднюю величину результатов, полученных рассмотрением нескольких парных продаж. Сначала вносятся процентные поправки, а затем денежные. Причем последовательность внесения денежных поправок не имеет значения, а при внесении процентных поправок последовательность должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи.
Метод прямого анализа характеристик. В данном случае анализируются характеристики оцениваемого объекта и аналога. Как правило, для оценки используется информация о сделках с объектами-аналогами, проданными в разные периоды времени. Для определения вероятной ценности оцениваемого объекта необходимо располагать информацией о цене аналогов при том условии, что сделки с аналогами производились бы на момент оценки объекта. Таким образом, в цены аналогов необходимо внести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут определяться по формуле:
Пв = Iд.с.с. / Iд.о. (5.3.15)
где Пв – поправка на время продажи;
Iд.с.с. и Iд.о. – индексы покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом и на дату оценки объекта соответственно.
Вероятная ценность оцениваемого объекта может быть определена как среднее арифметическое приведенных цен аналогов:
| V = | (Сан1 • Пв1) + (Сан2 • Пв2) +…+(Санn • Пвn) | (5.3.16) |
| n |
где V– вероятная ценность оцениваемого объекта;
Сан – цена продажи аналога;
Пв – поправка на время продажи;
n – число аналогов.
Процентная поправка на износ рассчитывается с помощью метода прямого анализа характеристик на основе данных физического состояния зданий:
Пи = (100 – Ио) / (100 – Иан) (5.3.17)
где Пи – поправка на износ;
Ио – износ объекта;
Иан – износ аналога.
Ценность объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по следующей формуле:
V = Сан • Пи (5.3.18)
Экспертные методы расчета и внесения поправок. Экспертные методы основаны на информации о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. В данном случае при расчете ценности объекта продажная цена аналога либо увеличивается (если объект лучше аналога), либо уменьшается (если объект хуже аналога) на определенную величину (в процентах).
2) Метод валового рентного мультипликатора. Валовый рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.
При использовании данного метода можно выделить три этапа:
1. Определение рыночного рентного дохода от оцениваемой недвижимости.
2. Расчет отношения валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
3. Определение вероятной ценности оцениваемого объекта недвижимости умножением рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор:
V = Др • ВРМ = Др • (Сан / ПВДан) (5.3.19)
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др – рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ – валовой рентный мультипликатор;
Сан – цена продажи аналога;
ПВДан – потенциальный валовой доход аналога.
Поскольку в основу расчета валового рентного мультипликатора положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, то корректировка валового рентного мультипликатора на указанные различия не производится.
Затратный подход к оценке
При использовании затратного подхода ценность объекта недвижимости определяется по формуле:
Ценность объекта = Ценность нового строительства – Сумма износа + Ценность земли + Предпринимательская прибыль.
Ценность нового строительства представляет собой либо восстановительную стоимость, либо стоимость замещения.
Восстановительная стоимость в данном случае определяется как стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в текущих ценах на действительную дату оценки из тех же строительных материалов, при соблюдении аналогичных строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. Если же расчет восстановительной стоимости представляется нецелесообразным или невозможным, то производится определение стоимости замещения.
Стоимость замещения представляет собой стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, но с использованием новых материалов в соответствии с современными стандартами, планировкой, дизайном.
Предпринимательская прибыль – это сумма, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения производится с помощью следующих методов:
1) сметный метод;
2) метод учета затрат по укрупненным элементам;
3) метод объектов-аналогов.
В соответствии со сметным методом восстановительная стоимость Вс зданий определяется по следующей формуле:
Вc = V • С • К1 • К2 + Зр.и. + Пп (5.3.20)
где V – объем здания к оценке;
Зр.и. – затраты на развитие инфраструктуры;
Пп – предпринимательская прибыль;
С – ценность строительных работ за 1 м3 в базисных ценах;
К1 – коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня базисных цен 1969 г. в цены по состоянию на 1 января 1984 г.;
К2 – коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен по состоянию на 1 января 1984 г. в текущие цены. Пересчет может осуществляться с помощью изданий, содержащих индексы пересчета.
При обращении инвестора в органы местного самоуправления за разрешением на строительство, как правило, местные органы власти обязуют инвестора произвести затраты на развитие инфраструктуры или на социальные нужды. Эти затраты также необходимо учитывать при расчете ценности нового строительства.
Согласно методу учета затрат по укрупненным элементам восстановительная стоимость зданий определяется по формуле:
Вс = С • Кед. (5.3.21)
где Кед. – количество единиц.
Ценность строительных работ за единицу определяется по сборнику Укрупненных показателей восстановительной стоимости (единица – 1 м3, 1 м2 жилой площади и т.д.).
Метод объектов-аналогов используется значительно реже, например, когда есть типовые серии жилых домов.
Расчет износа зданий и сооружений производится с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания. Физическое устаревание представляет собой потерю ценности собственности, вызванную использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением ценности обслуживания устаревшего оборудования, прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.
При функциональном устаревании происходит потеря ценности собственности, связанная с невозможностью выполнять ею те функции, для которых она предназначалась. Основой функционального устаревания являются внутренние свойства объекта собственности. Функциональное устаревание связано с такими факторами, как избыточные операционные издержки, конструкционные недостатки, проявляется в устаревшей архитектуре зданий, инженерном обеспечении, удобствах планировки. Таким образом, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, представляющее собой потерю ценности собственности, вызванную изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание определяется потерей ценности актива, связанной с внешними факторами (возросшая конкуренция, изменения, понизившие спрос).
При определении износа зданий и сооружений возможно применение следующих методов:
1) метод расчета срока жизни;
2) метод разбиения.
Метод расчета срока жизни. Методом срока жизни оценивается весь накопленный износ без разделения его на физический, функциональный и внешний (экономический). При определении износа методом расчета срока жизни используются следующие основные понятия:
1. Срок экономической эксплуатации (жизни) определяется как период, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В течение данного периода улучшения вносят вклад в ценность объекта. Срок экономической жизни объекта прекращается с момента, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его ценность из-за общего устаревания объекта.
2. Срок физической эксплуатации (жизни) объекта представляет собой временной период, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
3. Эффективный возраст – это возраст, соответствующий физическому состоянию объекта, определяемый на основе оценки его внешнего вида.
4. Срок оставшейся экономической эксплуатации (жизни) объекта представляет собой период с даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
5. Нормативный срок службы – срок службы зданий и сооружений, определенный нормативными актами.
Взаимосвязь между вышеназванными понятиями выражается следующей формулой:
И / Вс = Эв / Ээ (5.3.22)
где И– износ;
Вс – восстановительная стоимость;
Эв – эффективный возраст;
Ээ – срок экономической эксплуатации (жизни).
Данная формула может быть записана в следующем виде:
Эв / Ээ = Ив.с. (5.3.23)
где Ив.с. – износ восстановительной стоимости, %.
Метод разбиения учитывает все основные виды износа:
1) устранимый физический износ;
2) неустранимый физический износ;
3) устранимый функциональный износ;
4) неустранимый функциональный износ;
5) внешний (экономический) износ.
При решении вопроса об отнесении физического износа к устранимому или неустранимому сопоставляются затраты на устранение дефекта и добавляемая при этом ценность: в случае, когда затраты оказываются меньшими, чем добавляемая ценность, износ считается устранимым, в противном же случае – неустранимым. Критерий отнесения функционального износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Устранимый функциональный износ вызывается недостатками, требующими добавления элементов либо недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае износ определяется как разность между ценой выполнения требуемых добавлений на момент оценки и ценой выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Во втором случае устранимый функциональный износ определяется затратами на замену устаревших элементов.
В качестве источника неустранимого функционального износа может выступать как недостаток, так и избыток качественных характеристик объектов оценки. Неустранимый функциональный износ определяется путем умножения величины потерь в арендной плате (за месяц) на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерный для данного типа недвижимости.
При оценке износа, вызванного избытком качественных характеристик, речь идет об элементах зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно требованиям рыночных стандартов. Количество излишних элементов обычно увеличивается с возрастом недвижимости.
Под влиянием внешнего износа происходит снижение функциональной пригодности недвижимости, что обычно бывает вызвано внешними по отношению к ней негативными факторами: неудачным местоположением объекта, общим упадком района. Физический и в определенной мере функциональный износ устранимы путем реконструкции или модернизации здания, тогда как внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний износ может рассчитываться двумя методами:
1) Метод связанных пар продаж. Осуществляется сравнение двух объектов: один с признаками, другой – без признаков внешнего износа. Внешний износ определяется как разница в ценах продаж этих объектов;
2) Метод капитализации рентных потерь. Производится сравнение доходов от арендной платы двух объектов: один подвержен негативному вредному воздействию, другой – нет. Экономический износ определяется по формуле:
Экономический износ = Потери арендной платы • Валовой рентный мультипликатор
Определение ценности земельного участка. При оценке рыночной ценности земельного участка необходимо располагать следующей информацией:
1) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
2) физические характеристики объекта (инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, топография, экологические параметры);
3) экономические факторы (характер экономического развития района);
4) данные о взаимосвязи участка с окружением.
Вопросы для самоконтроля:
1. Охарактеризуйте рынок недвижимости в Украине.
2. Каковы основные составляющие структуры цены недвижимости?
3. Охарактеризуйте основные факторы оценки недвижимости.
4. Какова последовательность действий при оценке недвижимости методом капитализации доходов?
5. Что такое ставка капитализации? Как она определяется и используется для оценки объекта недвижимости?
6. В каком случае для оценки недвижимости в рамках доходного подхода используется метод капитализации доходов, а в каком – метод дисконтирования?
7. Каковы основные этапы метода сравнения продаж для оценки недвижимости?
8. Какие поправки применяются в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости?
9. Назовите основные этапы затратного метода оценки объектов недвижимости.
10. Виды износа. Каким образом можно оценить износ зданий и сооружений?
Литература:[1,2,4,18,23,24,31]