Факторы оценки недвижимости

На практике базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных оценочных факторов:

- фактор спроса и предложения;

- факторы пользователя недвижимого имущества;

- факторы, связанные с объектом недвижимости;

- факторы внешней рыночной среды;

- фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке недвижимости должны быть задействованы все факторы, но степень их значимости может различаться. Степень значимости каж­дого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складываю­щейся при оценке того или иного объекта.

Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется количеством объектов, которые покупате­ли готовы или могут купить в течение определенного времени по сло­жившейся на данное время рыночной цене. Предложение характери­зуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в на­стоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке.

Выделим три возможных варианта соотношения спроса и предло­жения:

- спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объектов недви­жимости;

- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формиру­ются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагна­ция рынка.

По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи (по­мимо соотношения спроса и предложения) оказывает искусство тор­гов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных выше факторов усиливается, когда сделку необходимо провести в короткие сроки. Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив, чем предложение.

Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимо­стью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создает­ся дополнительное предложение на рынке.

К факторам, учитываемым пользователем недвижимого имущества, относятся следующие:

1. Фактор полезности. Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осущест­вления предпринимательской деятельности или удовлетворения соци­альных либо психологических потребностей. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять по­требности пользователя в данном месте и в течение определенного пе­риода времени. В случае недвижимости, приносящей доход, удовле­творение потребностей пользователя, в конечном счете, обычно выра­жается в виде потока денежного дохода.

2. Фактор замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, иначе говоря, ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заме­няющие данный.

3. Фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижи­мости – текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения. Другими словами, ценность объекта, прино­сящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Ожидание – это установление текущей ценности доходов или дру­гих выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недви­жимостью. Будущая гривня стоит меньше, чем сегодняшняя. Процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте к их текущей ценно­сти называется процессом дисконтирования. Фактор ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Группа факторов, связанных с объектом недвижимости, включает:

1. Фактор вклада. Показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшение объекта недвижимости увеличивает его рыноч­ную ценность. Применение фактора вклада особенно важно при расчете затрат на обустройство и освоение фирмами совершенно новых земельных уча­стков, предназначенных к последующей перепродаже уже в ином со­стоянии. Что затраты на проведение улучшений должны покрываться за счет повышения ценности земельного участка и при­носить прибыль.

2. Фактор оптимального размера (масштаба). На любом рынке су­ществует оптимальное количество земли, необходимой для эффектив­ного использования различных видов недвижимости. Выход за преде­лы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недоста­точный по размеру земельный участок снижает ценность объекта недвижимости из-за нехватки места для различных целей, а избыточ­ный – не приносит соответствующего дохода.

Частным примером фактора оптимального размера является поня­тие приростной ценности участков земли, когда два (или более) участ­ка земли объединяются в один и ценность последнего превышает сум­му ценностей отдельных составляющих участков. Это превышение и есть приростная ценность земельного участка.

3. Экономическое разделение или соединение имущественных прав собственности. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета. Имущественные права следует разделять и соединять так, что­бы увеличить общую ценность недвижимости.

Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

- физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части (подвал, этажи и т.д.). Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, поверхность земли и на ее недра или разделение земельного массива на отдельные участки. Например, при продаже значительного по площади многоэтажного здания поэтажно можно добиться гораздо более высокой ликвидности и более высоких цен на отдельные составные части (этажи) по сравнению с продажей здания целиком;

- разделение во времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и др.;

- разделение совокупности имущественных прав собственности;

- разделение имущественных прав среди участников – совмест­ная аренда, товарищества, опционы, трасты и др.;

- разделение по залоговым правам – закладные, налоговые зало­ги, судебные залоги, участие в капитале.

4. Фактор возрастающей или уменьшающей отдачи. Данный фак­тор означает, что по мере добавления каких-либо усовершенствований и улучшений к объекту недвижимости его ценность имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост ценности не ста­новится меньше, чем прирост затрат на улучшения. Предел, до которо­го растет ценность недвижимости, соответствует максимальной цен­ности объекта недвижимости.

В группу факторов внешней рыночной среды входят следующие:

1. Фактор зависимости гласит: ценность объекта недвижимости за­висит от множества факторов. Например, ценность недвижимости за­висит от характера экономической среды в примыкающей к объекту территории, региона, где находится объект. Фактор зависимости выражается также в том, что сама оценивае­мая недвижимость влияет на ценность окружающих объектов недви­жимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. На­пример, для оценки жилой недвижимости главный фактор – это ме­стоположение объекта, техническое состояние объекта, вид из окон, наличие инфраструктуры.

На ценность загородного объекта недвижимости будут влиять та­кие факторы, как наличие инженерных сетей, его расположение (на­пример, рядом с рекой или озером). Измерить влияние местоположе­ния объекта недвижимости на его ценность можно путем сравнения оцениваемого загородного дома с аналогичным, но расположенном в менее привлекательном месте. Разница в ценности этих объектов и бу­дет характеризовать взаимосвязь между фактором (живописное место­расположение объекта) и его ценностью в денежном выражении.

2. Соответствие. Любой объект должен соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Соответствие – это то, в какой степени сам оцениваемый объект, его архитектура и его влияние на окружающую среду соответствует этой окружающей среде и потребностям рынка. Данный фактор указывает на то, что оцениваемый объект недвижимости или земельный участок имеет наивысшую ценность при условии его некоторого сходства с ок­ружающими объектами по использованию, размеру, стилю, при мини­мальных затратах его освоения.

3. Фактор конкуренции отражает регулирующее действие рыноч­ных механизмов: конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности. Сверхприбыль на опре­деленном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конку­рентных условий, однако в сочетании с монополизмом она ведет к раз­рушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая ценность ры­ночных объектов.

Обострение конкуренции на рынке недвижимости приводит к рос­ту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимате­лей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение умень­шается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недви­жимости и прибыли предпринимателей;

4. Фактор изменения. Ценность недвижимости постоянно изменя­ется под воздействием изменения внутренних факторов, а также про­цессов, происходящих в окружающей и рыночной среде. Поэтому оп­ределение ценности объектов недвижимости проводится на конкрет­ную дату.

Фактор наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспе­чивающее ему наивысшую текущую ценность на эффективную дату оценки, или выбранное из разумных и возможных альтернативных ва­риантов использование, приводящее к наивысшей ценности земель­ного участка, на котором находится объект.