Лекции 8. Оценка недвижимости

Недвижимость (объект недвижимости, недвижимое имущество) определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая "вещь", которую можно посмотреть и потрогать, в совокупно­сти со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. В каждом государстве местным законодательством устанавливает­ся основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено ниже. Несмотря на то, что эти юридические понятия не для всех стран являются общепринятыми, постулируемые здесь определения позволяют кон­кретизировать важные термины и понятия.

Понятие права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недви­жимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от са­мой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и действие рынка и является основой для оценки большинства ре­сурсов экономики рыночного типа. Несмотря на то, что точные формулировки определения могут варьироваться, смысл, вклады­ваемый в это понятие, ясен всем и с его применением проблем обычно не возникает.

По стандартам РОО рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетин­га; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Одним из основных подходов к оценке зданий является доходный подход. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. При оценке недвижимости с позиции доходного подхода к доходам от использования объекта недвижимости относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки: метод капитализации прибыли, метод дисконтирования денежных потоков.

Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Метод капитализации прибыли определяет величину стоимости объекта недвижимости по простой формуле: V=NOI/R, где V – стоимость, NOI – величина чистого операционного дохода (обычно, за год), R – ставка капитализации, определенная оценщиком.

Этот метод оценки недвижимости используется, когда имеется достаточно данных для прогнозирования денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков состоит из следующих этапов:

Выбор модели денежного потока.

Определение длительности прогнозного периода.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.

Прогноз и анализ расходов.

Прогноз и анализ инвестиций.

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

Определение ставки дисконта.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

Внесение итоговых поправок.

 

Этот метод оценки недвижимости используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Другими словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Совет: покупая недвижимость, обязательно поинтересуйтесь ставками арендной платы на аналогичные объекты. При выборе окончательного варианта сравните их по отношению ставка аренды/стоимость. Чем выше значение этого критерия, тем выгоднее покупка.

Процедура оценки помещения мало чем отличается от оценки отдельностоящего здания, за исключением того, что для небольших помещений, занимающих незначительную часть здания, как правило, не применяются методы затратного подхода, т.е. не определяются затраты на создание (строительство) аналогичного помещения. И это вполне оправдано, т.к. наличие развитого рынка продажи и аренды помещений различного назначения позволяет рассчитать стоимость помещения исходя из сравнения цен на рынке и анализа доходов от коммерческого использования оцениваемого объекта.

Для оценки помещения во многих случаях целесообразно применение сравнительного подхода.

На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости – это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи. Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным (или рыночным) подходом к определению стоимости.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

Метод сравнительного анализа продаж.

Метод валовой ренты.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в следующем:

Выявление недавних продаж аналогичных объектов на соответствующем рынке.

Проверка информации о сделках:

подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом);

выявление условий продажи (учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям).

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР). МВР — это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта оценки, можно посчитать МВР. Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду объекта оценки. Данный метод достаточно прост и часто используется в оценочной практике.

Преимущество сравнительного подхода к оценке недвижимости заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

 

Совет: при покупке жилой недвижимости и анализе вариантов, обратите пристальное внимание на каждый из перечисленных факторов, дайте оценку (например, по 5-балльной шкале) каждому фактору, поинтересуйтесь стоимостью сопоставимых (т.е. близких по оценке основных факторов) объектов. Такая систематизация поможет понять, каков вклад каждого фактора в стоимость и, приобретая недвижимость, Вы будете ясно представлять - за что именно Вы платите деньги.

 

Описанные выше способы оценки рассматривались применительно к готовым объектам недвижимости, а как же быть с такими же объектами, но не завершенными строительством?

 

Для того чтобы произвести объективную оценку незавершенного строительства, такие объекты (здания, сооружения) необходимо правильно классифицировать. Существует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. При этом наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости.

 

Действующие на сегодняшний день нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Эти типы незавершенных объектов недвижимости, как правило, оцениваются с использованием затратного и доходного подходов.

 

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.

 

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, используют, в основном затратный подход.

 

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

Оценивается стоимость земельного участка как незастроенного. Если участок арендован, то оценивается стоимость прав его аренды.

Оценивается полная стоимость воспроизводства или полная стоимость замещения существующих улучшений.

Оцениваются все виды износа имеющихся улучшений. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их стоимости воспроизводства (замещения).

Стоимость земли и стоимость воспроизводства (замещения) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

 

Совет: как альтернативу покупке недвижимости можно рассмотреть вопрос о строительстве аналогичного объекта (конечно, если это возможно) - может оказаться, что построить новый объект выгоднее. Даже если Вы не будете строить объект, а все равно будете покупать его, обязательно оцените, во сколько могло обойтись строительство предыдущему владельцу - это будет хороший аргумент на переговорах о цене.

В рамках затратного подхода к оценке недвижимости, обычно принято выделять четыре метода оценки полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости:

 

Метод сравнительной единицы. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки.

 

Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод). Этот метод оценки недвижимости заключается в суммировании затрат на возведение и установку отдельных компонентов здания, исходя из затрат на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.

 

Метод количественного анализа (сметный метод). Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку нового объекта недвижимости, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямых расходов.

 

Метод «50х50». Этот метод применим к некоторым (достаточно распространенным) объектам недвижимости (например, дачи, загородные коттеджи, гаражи), при строительстве которых подрядные строительные организации предусматривают равенство затрат на заработную плату и механизмы с одной стороны, и стоимости строительных и отделочных материалов с другой стороны. Таким образом, полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов.

 

Рыночная стоимость объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, практически не используется.

 

Итак, мы рассмотрели основные оценочные подходы, применяемые при оценке недвижимости, а также основные методы, используемые оценщиком в рамках того или иного подхода в зависимости от целей и объекта оценки. Хотя данный материал носит обзорный характер, и после ознакомления с ним читатель, как представляется, не сможет произвести квалифицированную оценочную экспертизу, но при совершении сделок с недвижимым имуществом сможет выделить основные факторы, влияющие на его стоимость.