Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая характеристика).

 

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

1 Конституция Российской Федерации.

Конституция РФ определяет фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости.

Значимыми являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности.

Важное значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения ст. 34, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Таким образом, главенствующее и определяющее положение для экономической деятельности имеют конституционные нормы, которыми закреплены права и свободы человека и гражданина, а государство, признает право индивида на свободу экономической деятельности.

2 Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ.

Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.

В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в общей и особенной частях. В общей части ст. 130-132 ГК РФ урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава 9 ГК РФ, раскрывает понятие сделки, определяет формы и виды сделок, а также указывает на последствия несоблюдения установленной законом формы сделки.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В ст. 164 ГК РФ, законодатель устанавливает требование к сделкам с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает что все сделки с недвижимым имуществом, должны совершаться в простой письменной форме, а в случаях предусмотренных законом должны быть нотариально удостоверенны.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует отдельные виды договоров, например глава 30 регламентирует договор купли-продаж, глава 31 договор мены, глава 32 дарение, глава 33 договор ренты, глава 34 договор аренды и др.

Гражданский кодекс установливает особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ).

3 Помимо Гражданского кодекса среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Жилищный кодекс РФ, который являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, Земельный кодекс РФ, который направлен на обеспечение общественно значимых интересов при функционировании рынка поземельной недвижимости, Воздушный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и др.

4 К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы – Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.

5 Важное значение имеет Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления.

6 В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", затрагиваются вопросы оценки предмета сделок с недвижимостью. Значение этого Закона определяется тем обстоятельством, что значительное количество сделок с недвижимым имуществом совершается только при условии предварительной оценки недвижимости.

7 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

8 Поскольку использование такого гражданско-правового института, как ипотека, возможно только в отношении недвижимости, очень важным в праве недвижимости является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Этот Закон устанавливает основания возникновения ипотеки, определяет круг обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой; имущество, которое может быть предметом ипотеки; регламентирует требования к договору об ипотеке и порядку его заключения; определяет положения о государственной регистрации ипотеки и иные важные правила, обязательные при использовании залога недвижимости.

9 Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает основы преобразования отношений собственности путем приватизации государственного и муниципального имущества. Важность этого Закона для оборота недвижимости определяется тем, что он, как показывает практика, является основой вовлечения в гражданский оборот значительного объема государственного и муниципального имущества.

10 Важное значение для оборота недвижимости имеют и такие законы, как Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который урегулировал отношеных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который урегулировал отношения, возникающие при так называемом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" в котором определяются правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов и др.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом актов субъектов Российской Федерации, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости. ( Например: Закон Оренбургской области № 318 от 23.10.2002 "О порядке оформления прав на недвижимое имущество государственной (федеральной, областной) собственности на территории Оренбургской области")

Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества.