Комплексное зонирование
Зонирование — это разделение территории, по какому - либо признаку. Комплексное зонирование это разделение территории по совокупности признаков (факторов). Целью комплексного зонирования, для составления перспективного баланса земель города, является определение тех территорий, которые позволят удовлетворить растущие потребности общества и отдельных граждан в земельных участках, при минимизации затрат, максимизации доходов с соблюдением экологических требований.
Для комплексного зонирования отбираются факторы, которые влияют на возможность использования той или иной территории под разрешенный вид использования. Определяющими факторами в выборе участков для нового освоения можно назвать:
1) местоположение, эстетическая и ландшафтная ценность территории
(доступность к общественному центру, местам приложения труда, городским
лесам и зеленым зонам);
2) обеспеченность инженерными коммуникациями (отсутствие их или
наличие, когда требуются или не требуется дополнительные затраты на их соз
дание);
3) инженерно-геологические условия строительства (рельеф, плотность
грунтов, уровень залегания грунтовых вод, подверженность затоплению, забо
лачиванию и т.п.);
4) экологическое состояние окружающей среды (загрязнение воздуш
ного бассейна, размещение вблизи промышленных предприятий с шумовым
воздействием и т.д.)
Зонирование проводится на основе информации о размещении инженерных коммуникаций (наличие центрального водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации и др.), инженерно-геологических условиях строительства, экологическом состоянии городских территорий, характеристика которых приводится в схемах. Схемы прилагаются в задании на проектирование.
Комплексное зонирование может проводиться на основе метода комплексной оценки территории по общему совокупному баллу, который получен в результате суммирования баллов каждого из вышеназванных факторов. Другой прием зонирование - визуальная оценка территории путем наложения информации по каждому фактору и выделение территории со следующей оценкой по пригодности:
- для высотной жилой застройки;
- для мало и одноэтажной жилой застройки;
- для размещения промышленных объектов;
- для размещения объектов рекреации.
Для расширения площади индивидуальной жилой застройки резервными территориями являются земли сельскохозяйственного использования. Для развития многоэтажной застройки используются как земли сельскохозяйственного использования, так и пустые кварталы или площади под старыми и ветхими строениями, что способствует повышению уровня интенсивности использования земель. По материалам проведенного анализа уровня использования земель по территориальным зонам устанавливается возможность развития жилой и производственной застройку за счет резервных территорий и земель, не вовлеченных в градостроительную деятельность. Определяется возможность для отдельных отраслей промышленности, таких как объекты легкой и пищевой промышленности, использования территорий, примыкающих к жилой зоне.
Если резервные земельные участки не обеспечены инженерным оборудованием, требуют затрат на мероприятия по их рекультивации и улучшению (дополнительных затрат на их вовлечение), то производятся расчеты экономического обоснования их использования под строительство. Из нескольких вариантов использования необходимо выбрать наиболее выгодный, с наименьшим сроком окупаемости или с наибольшим коэффициентом эффективности капитальных вложений, возможно определение очередность их вовлечения. Экономическая эффективность вовлечения земельных участков в строительство рассчитывается с использованием следующих характеристик:
кадастровая стоимость в экономической зоне, 1 м2;
ставка земельного налога, %
доход в местный бюджет в экономической зоне, руб./м2;
стоимость создания инженерной инфраструктуры за 1 км;
стоимость планировочных мероприятий за 1 м2;
стоимость мелиоративных мероприятий за 1 м2;
корректирующие коэффициенты относительной ценности кадастрового квартала;
дополнительный доход в местный бюджет в экономической зоне после улучшений, создания инженерного оборудования, руб/м2 ;
Срок окупаемости капитальных вложений на строительство инженерных коммуникаций, улучшение, а также коэффициент эффективности капитальных вложений определяется по формулам:
Тлет = К /DД, (30)
Е=DД/К (31)
где Тлет — количество лет за которое окупаются затраты на улучшения объекта недвижимости (земельного участка), лет;
Е - коэффициент эффективности использования капитальных вложений;
К - объем капитальных вложений, предусмотренных на строительство инженерной инфраструктуры или улучшения объекта недвижимости (земельного участка, квартала), тыс. руб.
DД — дополнительный доход от увеличения земельного налога за счет улучшения, тыс. руб.
Объём дохода от земельного налога определяется по формуле:
DД= Дзн.ул. - Дзн (32)
где DД -дополнительный доход от земельного налога, тыс. руб.
Дзн -общий доход от земельного налога, тыс. руб.
Дзн.ул. — объем земельного налога с учетом улучшения, тыс. руб.
Объём дохода от земельного налога определяется по формуле:
Дзн= C*n*Si, (33)
где Дзн -общий доход от земельного налога, тыс. руб.
Si - площадь i- го земельного участка, га
Ci- кадастровая стоимость земли в i -ой экономической зоне, руб/кв.м
n - ставка земельного налога, %
Объём земельного налога с учетом проведенного улучшения определяется по формуле:
Дзн.ул= С* n* Si *Kоц (34)
где Дзн.ул. - объем земельного налога с учетом улучшения, тыс. руб.
Ci - кадастровая стоимость земли в i - ой экономической зоне, руб/кв.м
n - ставка земельного налога, %
Si - площадь i- го земельного участка, га
Kоц -коэффициент, корректирующий относительную ценность кадастрового квартала
При рассмотрении нескольких вариантов размещения жилой, производственной застройки выбирается вариант с наименьшим сроком окупаемости, таблица 30.