Вопрос 2. Правовое положение жилищно-накопительного кооператива.
Жилищные накопительные кооперативы — потребительские кооперативы, имеющие целью удовлетворение потребностей их членов в жилых помещениях путем объединения паевых взносов. Их правовое положение определяется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Кооператив создается по инициативе не менее чем 50 и не более чем 5 тыс. человек. Если число членов кооператива превысит указанный предел, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения по требованию органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственной регистрации юридических лиц, или Федеральной службы по финансовым рынкам.
В период проведения принудительной реорганизации Федеральная служба по финансовым рынкам приостанавливает деятельность накопительного кооператива по привлечению денежных средств новых членов кооператива и их использованию.
Кооператив действует на основании устава, который утверждается общим собранием его членов.
Управление кооперативом осуществляют общее собрание его членов, а в период между общими собраниями — правление кооператива, в которое должны входить не менее трех человек. Текущей деятельностью кооператива руководит единоличный исполнительный орган кооператива (директор) или директор и коллегиальный исполнительный орган кооператива (дирекция).
Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива избирается ревизионная комиссия (ревизор) кооператива.
Имущество кооператива принадлежит ему на праве собственности и образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направленной на достижение целей, ради которых кооператив создан, а также добровольных пожертвований и иных, не запрещенных законом источников.
В жилищном накопительном кооперативе в обязательном порядке формируется резервный фонд, средства которого предназначены на покрытие непредвиденных расходов и убытков кооператива.
Например, в случае увеличения расходов на строительство в результате дефолта.
Размер резервного фонда определяется уставом кооператива, но не может быть менее полутора процентов от размера паевого фонда кооператива.
Резервный фонд позволяет избежать возложения возмещения указанных расходов и убытков на членов кооператива.
Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направляются в резервный фонд кооператива, а после достижения указанным фондом размера, установленного уставом кооператива, распределяются между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.
При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:
1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
3) приобретать жилые помещения;
4) привлекать заемные денежные средства с ограничениями, установленными законом.
Кооператив вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива услуги.
Жилищный накопительный кооператив использует для строительства и приобретения жилья преимущественно собственные средства, полученные от взносов членов кооператива, допустимой предпринимательской деятельности. Если размер паенакопления члена кооператива, а также иных средств, предоставляемых за счет паенакоплений, недостаточен для приобретения жилого помещения, кооператив может привлекать для приобретения жилья заемные денежные средства (п. 3 ст. 47 Закона о жилищных накопительных кооперативах.
Предоставляя кооперативу право не только приобретать уже построенное жилье, но и участвовать в строительстве, законодатель ограничивает возможность такого участия. Кооператив может тратить на строительство не более 20% стоимости своего имущества. Указанное ограничение объясняется тем, что при участии в строительстве достаточно высок риск повышения расходов на строительство, а также не достижения ожидаемого результата.
Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, при наличии которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, определяется уставом кооператива. Начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.
Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у него такого права.
Интересы членов кооператива гарантируются также установлением ограничений на совершение кооперативом сделок, которые могут повлечь отчуждение или обременение имущества кооператива (ст. 48 Закона о жилищных накопительных кооперативах). Такие сделки могут совершаться только с предварительного решения общего собрания членов кооператива.
Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения.
Важной гарантией финансовой устойчивости жилищного накопительного кооператива является запрет на осуществление иной, кроме предусмотренной в Законе о жилищных накопительных кооперативах деятельности (ст. 3).
Поскольку жилищный накопительный кооператив создается с целью содействия гражданам в приобретении жилья, он может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья. В юридическое лицо иной организационно-правовой формы жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в случаях, предусмотренных федеральными законами.