Методы капитализации дохода
Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо методом капитализации по норме отдачи. Причем, метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильностью предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод капитализации по норме отдачи более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.
Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.
Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:
V =I(2)
R
Где V - стоимость,
I - доход,
R - коэффициент капитализации.
Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.
Этот метод базируется на предложениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложение инвестиций. Метод позволяет ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли и отдачи.
Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных средств.
Оценка предстоящих затрат результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода продолжительность которого (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.
Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.
В случае оценки недвижимости, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретений будущих доходов с учетом риска их получения.
Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.
Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемом секторе рынка и поправка на неликвидность. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.
При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиции.