Методы рекапитализации

Доход от объекта недвижимости включает две основные составляющие:

· доход на капитал;

· возврат капитала.

Соответственно данному положению ставка капитализации включает ставку дохода и ставку возврата:

, (3.13)

где r – ставка дохода на капитал;

r_в – ставка возмещения капитала.

Процесс возврата основной суммы капитала называется рекапитализацией.

Существует три способа или три метода рекапитализации, которые отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения:

1) метод Ринга (прямолинейная рекапитализация); предполагает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. Характерным для этого метода является то, что ставка возврата определяется относительно первоначальной стоимости:

, (3.14)

где r – ставка дохода на капитал;

n – оставшийся срок экономической жизни оцениваемого объекта.

2) метод Инвуда (рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода); ставка капитализации определяется в этом случае по следующей формуле:

, (3.15)

где r – ставка дохода на капитал;

n – оставшийся срок экономической жизни оцениваемого объекта.

Этот метод рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Характерным для этого метода является то, что процентная ставка, по которой осуществляется рекапитализация, равна ставке дохода.

3) методХоскольда (рекапитализация по безрисковой ставке дохода); применяется для оценки высокодоходных активов. Ставка капитализации определяется в этом случае по следующей формуле:

, (3.16)

где r_б – безрисковая ставка дохода;

n – оставшийся срок экономической жизни оцениваемого объекта.

Модель Хоскольда занижает стоимость бизнеса, если срок его жизни достаточно велик, так как недоучитывает риски возможного перевложения накапливаемых с бизнеса средств в рискованные инвестиционные альтернативы.

Использование разных методов возврата капитала объясняется в первую очередь разными схемами износа улучшений.