Правила определения ПВД, ДВД, ЧОД

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который может быть получен при 100 %-ной загрузке собственности как по времени, так и площадям без учета всех потерь и расходов до вычета эксплуатационных затрат.

ПВД = S × C_а

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²; С_а- арендная ставка за 1 м².

Действительный валовый доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – П + ДД

где П - потери от недоиспользования площадей, ден.ед.; ДД - дополнительные доходы, ден.ед.

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД.

Из ДВД вычитаются операционные расходы, в состав которых включаются расходы по обеспечению нормальной эксплуатации собственности, и резерв на замещение, который определяется как сумма средств на восстановление быстроизнашивающихся элементов собственности.

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Для этого производится его корректировка с поправкой на недоиспользование – рассчитывается коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости.

где	Д_п	–	доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
	Т_с	–	средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
	N_а	–	число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, т.к. значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

К_{загрузки} = 1 – К_нд

При оценке собственности делается поправка на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе) – рассчитывается коэффициент потерь при сборе платежей (К_П):

где П_А – потери при сборе платежей

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, можно рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

где	К_нд	–	коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
	П_а	–	потери при сборе арендной платы; П_нд - потери от недоиспользования площадей

Кроме дохода от использования собственности по прямому назначению могут быть получены и дополнительные доходы (ДД), не противоречащие использованию собственности. Это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами – прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д. Они прибавляются к ПВД. К ДД не относятся деньги, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника или управляющего объектом.

Чистый операционный доход (ЧОД) – это величина дохода, которая получается вычитанием из ДВД операционных расходов и резерва на замещение. Именно эта величина дохода используется для расчета стоимости собственности.

ЧОД = ДВД – ОР– РЗ

где

ОР

–

операционные расходы, ден.ед.; РЗ - резерв на замещение, ден.ед.

Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных расходов, переменных и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы: коммунальные; на текущие ремонтные работы; заработная плата обслуживающего персонала; налоги на заработную плату; на пожарную охрану и обеспечение безопасности; на рекламу и заключение арендных договоров; на консультации и юридическое обслуживание; на управление.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, то есть создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

Чистый операционный годовой доход равен ДВД за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, то есть отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

ДП = ЧОД – ДО

где ДО – ежегодные платежи по обслуживанию долга.