Оценка безрисковой ставки

Наиболее известными являются два метода оценки безрисковой ставки: прямой и косвенный.

Прямой метод основан на выборе в качестве безрисковой про­центной ставки либо наиболее надежного банка страны, либо ее оценке по методу портфельных инвестиций как средневзвешенной по уровню рисков из процентных ставок наиболее известных финан­совых учреждений страны.

Косвенный метод оценки основан на взаимном анализе безрис­ковых ставок резидентной страны (страны, в которой осуществляет­ся оценка инвестиций) и какой-либо иной (референтной) страны. В качестве базы в этом случае берется безрисковая процентная став­ка референтного государства и к ней добавляется премия за допол­нительный риск инвестирования в стране резидента, так называе­мый межстрановой риск:

где Убо — безрисковая номинальная ставка референтного государст­ва, АУст — фактор инвестиционного риска для страны, где выполня­ется оценка¹.

Межстрановой риск может выражаться в ряде дополнительных рисков по следующим показателям:

• конфискация имущества;

• непредвиденные изменения законодательства, приводящие к
уменьшению ожидаемых доходов;

¹ По состоянию на 1 января 2000 г. для России фактор инвестиционного риска в срав­нении, например, с такими странами, как Люксембург, США, определен в размере

7,7%.

• смена ключевых фигур в органах администрации, принимаю­
щих решения по тем или иным вопросам экономики, которые
могут затронуть финансовые интересы инвесторов;

• и др.

Близким по экономическому смыслу к методу кумулятивного по­строения, но более объективным с точек зрения использования и ко­нечного результата является метод цены капитальных вложений [6], применяемый для расчета ставки дисконтирования при оценке биз­неса. Представляется совершенно очевидными возможность и необ­ходимость использования данного подхода с соответствующей адап­тацией для оценки недвижимости.

Несмотря на очевидную простоту и прозрачность, оба метода (ку­мулятивного построения и цены капитальных вложений) обладают одним существенным недостатком — наличием субъективного фак­тора при оценке входных параметров.

Лишен этого недостатка метод, который основан на анализе внут­ренней нормы рентабельности или конечной отдачи проекта.

Таким образом, на качественном уровне конечную отдачу можно определить как отношение эффективного дохода на инвестиции к их первоначальной стоимости.