ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ (рыночный подход)
САП - это метод оценки объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами. Метод основан на принципе замещения. В настоящее время в России применение метода возможно в отношении квартир.
Алгоритм метода:
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации могут быть: публикации в прессе, собственное досье оценщика, информация риэлтерских фирм, нотариусов, страховых компаний, строительных компаний, территориального управления Госкомимущества.
2. Проверяется информация о сделках - сделка должна быть подтверждена одним из участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтерской компанией). Выявляются условия продажи. Сделки между взаимозависимыми лицами, сделки, связанные с банкротством, в расчет не принимаются.
3.Производится корректировка сопоставимого объекта на основе принципа вклада.
Правило корректировки: если сопоставимый объект в чем-либо превосходит оцениваемый, то фактическая цена его продажи уменьшается на величину вклада и наоборот. Корректировка может осуществляться в двух основных формах:
· Поправки в денежном выражении - это сумма, которая прибавляется или вычитается из стоимости сопоставимого объекта. Размер поправок определяется оценщиком, исходя из его опыта и знаний.
Задача: Оценить стоимость квартиры
| Характеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект |
| 1. Продажная цена | 891,5 тыс. руб. | 840 тыс. руб. |
| 2. Местоположение | Лучше | Хуже (+ 50 тыс. руб.) |
| 3. Этаж | 1 этаж | Лучше (- 1,5 тыс. руб.) |
| 4. Подземный гараж | Есть | Нет (+3 тыс. руб.) |
Оценщик определил вклад местоположения в 50 тыс. руб., вклад этажности в 1500 руб., вклад наличия подземного гаража – в 3 тыс. руб.
· Процентные поправки используются, если сложно определить абсолютное значение вклада, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего применяется повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
Существуют 2 формы учета процентных поправок:
> независимая - каждая отличительная характеристика учитывается сама по себе, независимо от других характеристик. При расчете общей суммы поправки независимые поправки суммируются.
> поправки на кумулятивной основе - каждая отличительная характеристика учитывается учетом наличия других отличительных характеристик. При расчете общей суммы поправки кумулятивные поправки перемножаются.
Пример: Определить стоимость земельного участка на основе информации о продаже сопоставимого участка 2 месяца назад, если уровень инфляции составляет 1% в месяц. Оплата за оцениваемый участок производится по безналичному расчету с отсрочкой платежа в 1 месяц. По предположению оценщика оплата по безналичному расчету приведет к удорожанию участка на 3%.
| Характеристика | Сопоставимый объект | Независимые поправки в % | Кумулятивные поправки |
| Цена продажи | 20 тыс. руб. | ||
| Время продажи | 2 месяца назад | 1,02 | |
| Местоположение | Лучше на 5% | -5 | 0,95 |
| Качество участка | Хуже на 10% | 1,1 | |
| Форма оплаты | Наличные | 1,04 | |
| Итоговая поправка | 1,1085 | ||
| Стоимость оцениваемого объекта |
Порядок внесения поправок:
1. Поправки, учитывающие разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.
2. Поправки на финансовые условия сделки.
3. Поправки на условия продажи, учитывающие взаимосвязь между продавцом и покупателем.
4. Поправки на время.
Первые 4 поправки вносятся в строго указанной очередности. После каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим поправкам). Последующие поправки выполняются в любом порядке.
5. Поправки, учитывающие местоположение.
6. Поправки на физические характеристики объекта.
4. Определяются единицы сравнения, поскольку сравниваемые объекты отличаются по размеру и числу входящих в них единиц. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
На рынке продажи земельных участков это:
v цена за 1 сотку — под строительство индивидуального дома, коттеджа, дачи;
v цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
v цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для магазинов и офисов, гаражей, торговых киосков;
При анализе застроенных участков в качестве единицы сравнения могут применяться:
v цена за 1 м2 общей или полезной площади здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.);
v цена за 1 м3 - для складов, элеваторов и др.;
v цена за комнату, квартиру или объект недвижимости;
v цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, место парковки.
Установление итоговой стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен его аналогов. При наличии информации о большом количестве похожих продаж применяются статистические методы:
1. среднеарифметическое значение скорректированных цен
2. мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду
3. медиана – середина ранжированного числового ряда
4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.
Пример: Рассчитать стоимость квартиры на основе предыдущих продаж сопоставимых квартир. Площадь оцениваемой квартиры – 130 м2. Темп инфляции – 1% в месяц.
| Характеристики | Сравнимые квартиры | ||
| Цена | 900 тыс. | 950 тыс. | 925 тыс. |
| Площадь | |||
| Материал | на 10% хуже | Сопоставима | Сопоставима |
| Местоположение | Сопоставима | на 15% хуже | на 10% хуже |
| Финансирование | Льготное (+10 тыс. руб.) | ||
| Время продажи | 1 мес. назад | 4 мес. назад | 3 мес. назад |
| Этажность | сопоставима | лучше на 5% | сопоставима |
| Уровень удобств | на 5% хуже | Сопоставима | |
| 1. Поправка на финансирование | 960 тыс. руб. | ||
| 2. Поправка на время | 909 тыс. | 998 тыс. руб. | 953 тыс. руб. |
| 3. Поправка на местоположение | 1147,7 (+15%) | 1048,3 (+10%) | |
| 3. Поправки на физические условия: материал | +90,9 | ||
| этаж | - 57,39 | ||
| Уровень удобств | +45,45 | ||
| Итого физические характеристики | 136,35 | - 57,39 | |
| Стоимость квартир с учетом корректировки | 1045,35 | 1090,31 | 1048,3 |
| Скорректированная стоимость 1 м2 | 10453,5 | 9911,9 |
1. по среднеарифметическому значению:
= 9965,1 *130 = 1295,47 тыс. руб.
2. по медиане: среднее значение – 9911,9 тыс. руб.
9911,9 * 130 = 1288,55 тыс. руб.
3. наиболее похожий объект – 3, так как отличается только одной характеристикой.
9,53 * 130 = 1238,9 тыс. руб.
Методы расчета и внесения поправок:
Метод общей группировки - если разброс цен невелик (1 - 3%), то стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.
Пример: Выявлено 3 сопоставимых продажи квартир. Требуется оценить квартиру на основе информации об их продаже:
| 1 квартира | 910 тыс. руб. |
| 2 квартира | 926 тыс. руб. |
| 3 квартира | 900 тыс. руб. |
Разброс между ценами 930 тыс. руб. - 900 тыс. руб. = 26 тыс. руб. (<3%).
тыс. руб.
Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого является разница в цене этих объектов.
Пример: Оценить поправку на наличие гаража:
| Объекты | Продажная цена, у. е. | ||||
| Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 | |
| Объект с гаражом | |||||
| Объект без гаража | |||||
| Разница |
тыс. руб.
Задача: Определить корректировки на отличия, имеющиеся между объектами, если имеются следующие данные о сопоставимых продажах:
| Характеристика | ||||
| Площадь, м2 | ||||
| Гараж | Есть | Есть | Есть | Нет |
| Сад | Есть | Нет | Есть | Нет |
| Цена продажи, тыс. руб. |
Сад = 320 – 300 = 20 тыс. руб.
Гараж = 450-400+20 = 30 тыс. руб.
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок (обычно %) составляет субъективное мнение эксперта о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Пусть Х – это стоимость оцениваемого объекта, у – стоимость сопоставимого объекта. Тогда возможны следующие варианты:
1. Оценщик считает, что сопоставимый и оцениваемый объекты имеют абсолютно одинаковые характеристики. В этом случае корректировки не производятся, т.е стоимость оцениваемого объекта = цене сопоставимого.
2. Оценщик считает, что оцениваемый объект лучше сопоставимого на 15%
Х = у + 0,5у = 1,5 у
3. Оцениваемый объект хуже сопоставимого на 15%. Х = у – 0,15 у = 0,85у
4. Сопоставимый объект лучше оцениваемого на 15%. У = х + 0,15х = 1,15х
х = 
= 0,87 у
5. Сопоставимый объект хуже оцениваемого на 15%. У = х – 0,15 = 0,85 х
х = 
= 1,18 у
Метод корреляционно-регрессионного анализа - основывается на допущении, что существует взаимосвязь между изменением цены объекта недвижимости и изменением каких-либо его характеристик.