Оценка стоимости зданий и сооружений

1. Методы оценки стоимости зданий и сооружений.

2. Определение износа зданий и сооружений.

 

1 вопрос темы

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на сравнительном анализе цен продажи аналогичных объектов. Данный подход наиболее эффективный в условиях развитого рынка недвижимости, потому что он базируется на наличии полной и достоверной информации о технических характеристиках продаж аналогичных объектов.

Сравнительный подход представлен двумя основными методами:

- сравнения продаж;

- валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продажбазируется на сопоставлении и анализе информации о продажах аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние несколько месяцев. Основным принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, в соответствии с которым при условии наличия на рынке нескольких схожих объектов недвижимости рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнения продаж включает такие этапы:

Ø анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; анализ объектов недвижимости, которые наиболее схожи с оцениваемым, которые были проданы недавно (не менее 3-5 сравнительных продаж); сбор информации;

Ø проверка информации о сделках. Этот этап предполагает проверку таких данных: мотивация соглашений, степень информированности участников сделки, типовые условия финансирования, необходимое время для экспозиции объекта, наличие специальных условий продаж;

Ø сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки и внесение поправок в цены продаж сравниваемых объектов.

Процесс такого сравнения включает два компонента:

- элементы сравнения;

- единицы сравнения.

Элементы сравнения – это:

- условия финансирования (размер платежей по процентам; срок кредита; величина и стоимость заложенного имущества);

- условия продажи (обстоятельства при которых продавец и покупатель принимают решение относительно приобретения или продажи конкретного объекта недвижимости);

- рыночные условия (активность рынка, стадия жизненного цикла объекта или рыночного сегмента в целом);

- место расположения (район размещения, (жилищный, деловой, промышленный и т.д.), экологическая привлекательность, степень развития транспортной инфраструктуры и коммуникаций);

- физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, функциональная принадлежность).

Единицами сравнения для недвижимости в оценочной практике являются, как правило: цена единицы измерения объекта (1м² жилой или общей площади, 1м³, 1га, 1 фронтальный метр) или цена за единицу, которая приносит доход (например, за одно место автостоянки в гараже, одно посадочное место в спортивном комплексе, ресторане или театре).

Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога в процессе приведения его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки могут быть:

ü процентные – применяются, когда тяжело определить точные абсолютные величины поправок, например, для определения особенностей места расположения, качества строительства, условий финансирования или времени продажи объекта-аналога и объекта оценки. Такие поправки относятся к цене продажи аналога в целом или цене продажи его единицы сравнения;

ü денежные – связаны с дополнительными улучшениями объектов (наличия ремонта, телефона, дополнительных помещений и т.д.) и учитываются в цене объекта оценки путем добавления или вычитания абсолютной величины поправки с цены продажи сравниваемого объекта недвижимости в целом или цены продажи его единицы сравнения.

Для расчета поправок применяются такие основные методы:

- анализ парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, которые идентичны почти во всем, за исключением одной характеристики. В основе его лежит следующее положение: если между двумя сравниваемыми объектами есть единственное различие, тогда разница в продажных ценах может быть отнесена к этому расхождению. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сравниваемыми с объектом и его аналогами;

- прямой анализ характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. С помощью прямого анализа рассчитывается, например, процентная поправка за износ, поправка на время продажи объекта, которая фактически отображает изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сравниваемые объекты недвижимости. При этом в цены аналога вносятся процентная поправка, которая учитывает индекс инфляции;

- регрессионный анализ. Суть его заключается в обработке значительного объема информации по сравниваемым объектам с помощью математико-статистических методов и построения многофакторных линейных и нелинейных моделей, которые описывают зависимости стоимости объектов недвижимости от различных переменных факторов;

- экспертный метод расчетов. Этот метод основывается на субъективных представлениях оценщика о преимуществах и недостатках объекта оценки по сравнению с аналогом. Эти поправки всегда процентные и вносятся последовательно (первая процентная поправка умножается на цену продаж сравниваемого объекта, все последующие поправки относятся к каждой предыдущей от скорректированной цены). Например, порядок внесения поправок может быть следующим: состав имущественных прав (различия в юридическом статусе), финансовые условия, условия продаж, рыночные условия, место расположения, физические характеристики объектов.

Ø согласование скорректированных цен объектов-аналогов и расчет остаточной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Метод валового рентного мультипликатора.Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальному или существующему валовому доходу, который получен от эксплуатации объекта недвижимости.

,

де ВРМ – валовой рентный мультипликатор; Ц_анал – цена продажи аналога.

Применение метода осуществляется в такой последовательности:

1. Подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается.

2. Рассчитывается валовой рентный мультипликатор для объекто-аналогов.

3. Рассчитывается веротяная стоимость объекта-аналога недвижимости по формуле:

 

 

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется следующими методами:

- методом сравнительной единицы;

- методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

- экспертный метод;

- и др.

К наиболее распространенным методам, которые реализуют затратную концепцию, принадлежит метод сравнительной единицы. Данный метод включает следующие этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект. для которого известна контрактная цена.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания (ПСВ) находится по формуле:

 

ПСВ = В ´ V_стр ´ k,

 

где В – восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания (по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений);

V_стр – строительный объем здания;

k – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практике деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятия.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крыша и т.д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Расчет стоимости недвижимости (Соб) проводится по такой формуле:

где V_i – объем i-го элемента в объекте оценки; C_i – стоимость единицы объема определенного вида; К_н – коэффицент, который учитывает отличия объекта-аналога от объекта оценки; К_з – коэффициент отличия в уровне физического износа и старения объекта.

2 вопрос темы

Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта. а , следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:

- метод срока жизни;

- метод разбиения на виды износа.

Метод срока жизни. Срок экономический жизни – это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок экономической жизни зданий составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы – это срок службы зданий и сооружений, определенный нормативными актами.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение данного метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ, будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

 

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И.

 

1. Физический износ – физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа:

 

Физ.И = Физ. И устр + Физ.И неустр.

 

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

 

Физ. И неустр = Эф. Возр. / Экон. Ж,

 

где Эф. Возр. – эффективный возраст здания; Экон.Ж – экономический срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2. Функциональный износ связан с дополнениями улучшениями, он также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

В теории оценки имеется понятие износа, вызванного избытком чего-либо. Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

3. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по отношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большинстве случаев неустраним. Они рассчитывается двумя способами:

- методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, разница в ценах трактуется как внешний износ);

- методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мультипликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется формула:

,

DД – потеря дохода;

НКзд – норма капитализации здания.