Возможности собственников помещений профинансировать мероприятия по повышению энергоэффективности многоквартирного дома при капитальном ремонте ограничены

Собственники помещений в среднестатистическом многоквартирном доме (со сроком эксплуатации более 20 лет) не в состоянии единовременно оплатить необходимые работы по капитальному ремонту (удельная стоимость капитального ремонта в среднем составляет 1,5-3 тыс. руб./кв. метр помещения собственника). Мероприятия по повышению энергоэффективности дома значительно удорожают капитальный ремонт (до 5-7 тыс. руб./кв. м), поскольку такие работы как модернизация системы отопления с установкой индивидуальных тепловых пунктов и приборов регулирования теплопотребления, замена окон, утепление фасадов, чердаков, крыш и подвалов – одни из самых дорогих.

Формирование фонда капитального ремонта за счет ежемесячных взносов на капитальный ремонт позволяет распределить во времени финансовую нагрузку, ложащуюся на собственников помещений. Но уже существующая в большинстве многоквартирных домов необходимость проведения капитального ремонта не позволяет обеспечить финансирование ремонта путем длительных накоплений в фонде капитального ремонта.

Средний размер минимального взноса на капитальный ремонт по стране составляет 6-7 рублей на квадратный метр. Для того чтобы накопить на капитальный ремонт, без учета инфляции, понадобится от 22 до 44 лет. Для того чтобы накопить на ремонт, включающий энергосбережение, понадобится от 74 до 104 лет. Таким образом, минимальный взнос, устанавливаемый сегодня субъектами РФ, не достаточен для выполнения даже тех видов работ, которые восстанавливают проектное состояние многоквартирных домов, не говоря о проведении энергосберегающих мероприятий. Текущие потребности в капитальном ремонте существенно выше прогнозируемых поступлений за счет установленных размеров взносов на капитальный ремонт. Повышение размера минимального взноса не возможно по политическим причинам, особенно, когда преобладающим является «котловой» способ использования накоплений и собственники не видят результата от своих увеличившихся за счет взноса на капитальный ремонт ежемесячных платежей.

Система «общего котла» позволяет проводить капитальный ремонт определенного количества домов, включенных на определенный год региональной программы, не только за счет фонда капитального ремонта этих домов, но и средств фондов капитального ремонта других домов (через использование региональным оператором «своих» средств для проведения капитального ремонта с последующим возмещением путем внесения собственниками помещений в отремонтированных домах обязательных взносов на капитальный ремонт). Но выполнение при этом энергосберегающих мероприятий возможно только в том случае, если эти мероприятия включены в региональные программы капитального ремонта (сегодня в региональные программы большая часть мероприятий по энергосбережению не включена в связи с финансовой необеспеченностью региональной программы капитального ремонта).Отложенный капитальный ремонт домов, фонды капитального ремонта которых используются для ремонта других домов, ухудшает их техническое состояние. Ремонт, отложенный на срок более 10 лет может привести к росту доли аварийного и ветхого жилья.

Бюджетные средства для поддержки капитального ремонта если и выделяются субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, то в незначительных объемах, а условия и порядок их предоставления не обеспечивают финансовую поддержку, мотиваций для проведения мероприятий по энергосбережению.

Собственники помещений в многоквартирных домах, выбравших способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, для проведения капитального ремонта и энергосберегающих мероприятий нуждаются в заемных средствах, которые они могут получить только в коммерческих банках. Система кредитования капитального ремонта в настоящее время не работает из-за целого ряда причин, в том числе несовершенства законодательства, не обеспечивающего приемлемые риски кредитных организаций.

Как уже отмечалось, проведения работ, направленных на повышение энергоэффективности многоквартирного дома, можно ожидать, главным образом, в домах, в отношении которых фонд капитального ремонта формируется на специальном счете. При этом в случае, если субъект Российской Федерации не включил в перечень услуг и работ по капитальному ремонту, которые могут финансироваться за счет минимального размера взноса, работы, направленные на повышение энергоэффективности, собственники помещений в доме, даже имея необходимые средства в фонде капитального ремонта, не смогут их использовать для проведения таких работ. Средства в фонде капитального ремонта будут «заморожены» до срока проведения работ, включенных в региональную программу, не будут работать на интересы собственников. Собственники помещений в доме должны будут принять решение о повышении размера взноса на капитальный ремонт сверх установленного минимального взноса (далее – дополнительный взнос на капитальный ремонт). Размер такого дополнительного взноса будет больше, чем в случае если бы на проведение энергосберегающих мероприятий можно было бы использовать и средства от взносов минимального размера. Таким образом, стремление к энергоэффективности приведет к дополнительному финансовому бремени для собственников помещений (увеличению ежемесячных расходов). Следует отметить, что дополнительный взнос на капитальный ремонт для оплаты энергосберегающих мероприятий может оказаться за пределами финансовых возможностей большей части собственников жилых помещений. Необходимо дать возможность собственникам помещений распоряжаться всем объемом средств, накопленных за счет минимального взноса на капитальный ремонт. Это создаст возможности для собственников реализовать потребности в более комфортном проживании и сокращении расходов на потребляемые энергоресурсы. Необходимо иметь в виду, что установленный собственниками помещений дополнительный взнос на капитальный ремонт не будет учитываться при предоставлении субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В связи с этим принятие решения о проведении работ для повышения энергоэффективности многоквартирного дома в ходе капитального ремонта и установлении дополнительного взноса на капитальный ремонт будет блокироваться собственниками помещений с низкими доходами.

Кредит на проведение работ по повышению энергоэффективности (после того как заработает система кредитования капитального ремонта) также можно будет возвращать только за счет дополнительных взносов, а не за счет полного размера взносов, тем самым кредиты на энергоэффективность будут финансово менее доступны для собственников помещений (а для банков – более рискованными, чем кредиты обеспеченные обязательными по закону взносами на капитальный ремонт). Кроме того, при сочетании в одной работе ремонта и энергосберегающего мероприятия появится необходимость раздельного учета, какая часть стоимости работы оплачивается за счет минимального размера взноса, а какая – за счет дополнительного взноса, за счет какой части взносов возвращается кредит и выплачиваются проценты и т.д. Таким образом, законодательство, установив ограничения в отношении возможности использования средств собственников помещений в фонде капитального ремонта на специальном счете для проведения ограниченного (и различного в субъектах Российской Федерации) перечня работ по капитальному ремонту, создало барьер для эффективного использования средств собственников помещений.

В целом, на государственном, региональном и муниципальном уровне не сформирована система мотивации собственников помещений в многоквартирных домах к принятию решений о проведении мероприятий по энергосбережению. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме понимают выгоды от реализации мероприятий по энергосбережению их возможности профинансировать данные мероприятия чрезвычайно ограничены, отсутствует финансовая поддержка со стороны власти, отсутствуют возможности привлечения заемных средств для повышения энергоэффективности многоквартирных домов при проведении их капитального ремонта.