ЗАДАНИЕ 5
В задании предлагается решить задачи по теме: "Доходный метод оценки недвижимости ".
Различают два доходных метода оценки недвижимости: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.
Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).
Метод прямой капитализации дохода применяется, если прогнозируется постоянная (или незначительно изменяющаяся) величина дохода. Основная расчётная формула:
, (9)
где СТоб – текущая стоимость объекта недвижимости;
ЧОД – чистый операционный доход от объекта за год;
Ккап – коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход можно рассчитать по зависимости:
ЧОД = ЭВД – Расх, (10)
где ЧОД – чистый операционный доход;
Расх– операционные расходы.
ЭВД – эффективны валовой доход, рассчитываемый по зависимости
ЭВД = ПВД – УВН + ИД, (11)
где ПВД – потенциальный валовой доход;
УВН – убыткиот вакансий и неплатежей;
ИД – иные доходы.
При нерегулярном характере поступления дохода и/или ограниченности периода его поступления применяется метод дисконтированных денежных потоков. При этом основной расчётной зависимостью является
, (12)
где ДП – доход за период времени t (t = 1, 2, …., n); обычно используется чистый операционный доход (ЧОД);
СТрев – текущая стоимость реверсии;
i – ставка дисконтирования;
n– число интервалов расчётного периода.
Задачи
Решите предлагаемые задачи.
Номер задачи выбирается в соответствии с предпоследней цифрой шифра зачётной книжки. Если цифра нечётная, решаются задачи 5.1, 5.3, чётная – 5.2, 5.4.
Исходные данные для решения задач задаются в табл. 4…7 и выбираются по последней цифре номера зачётной книжки.
Задача 5.1. Необходимо оценить величину ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД) для небольшого магазина на основании следующей информации: ежемесячный ПВД $А; потери при сборе $Бв месяц; текущие операционные расходы В% от ЭВД. Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 4.
Таблица 4
Исходные данные для решения задачи 5.1
| Вариант | Исходные данные | ||
| А | Б | В | |
Задача 5.2. В здании общей площадью a тыс. м2 подлежащих аренде, из которых b м2 свободны, а остальные сданы в аренду за $c за один м2 в год операционные расходы составляют d% потенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оцените величину ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД). Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 5.
Таблица 5
Исходные данные для решения задачи 5.2
| Вариант | Исходные данные | |||
| a | b | c | d | |
Окончание табл. 5
| Вариант | Исходные данные | |||
| a | b | c | d | |
Задача 5.3. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов недвижимости.
| Сопоставимый объект | Продажная цена, млн. руб. | Потенциальная валовая рента, млн. руб. | Валовой рентный мультипликатор |
| Объект №1 | a | d | j |
| Объект №2 | b | e | h |
| Объект №3 | c | f | g |
Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если его потенциальная годовая рентная выручка составляет А млн. руб. Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 6.
Таблица 6
Исходные данные для решения задачи 5.3
| Вариант | Исходные данные | |||||||||
| А | a | b | c | d | e | f | j | h | g | |
| 4,16 | 4,66 | 4,00 | ||||||||
| 5,50 | 5,00 | 5,10 | ||||||||
| 7,20 | 7,41 | 7,10 | ||||||||
| 8,20 | 8,44 | 8,04 | ||||||||
| 6,12 | 6,62 | 6,00 | ||||||||
| 7,14 | 7,54 | 7,04 | ||||||||
| 5,14 | 5,54 | 5,04 | ||||||||
| 8,45 | 8,65 | 8,05 | ||||||||
| 3,18 | 3,68 | 3,00 | ||||||||
| 7,12 | 7,77 | 7,07 |
Задача 5.4. Необходимо оценить 2-этажный офис. Потенциальная валовая выручка от его аренды составляет А тыс. руб. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым.
| Сопоставимый объект | Продажная цена, руб. | Потенциальная валовая рента, руб. | Валовый рентный мультипликатор |
| Офис №1 | a | d | j |
| Офис №2 | b | e | h |
| Офис №3 | c | f | g |
Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 7.
Таблица 7
Исходные данные для решения задачи 5.4