Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с реализацией инвестиционно-строительных проектов и организацией эксплуатации недвижимости

Получение прав на объект недвижимости - важная составляющая процедура жизненного цикла. Следует учесть, что этот процесс принци­пиально различен для объектов, находящихся в государственной и в час­тной собственности.

Наиболее распространенными вариантами поучения прав на объекты недвижимости являются следующие схемы:

1. приобретение недвижимого имущества - помещения, отдельно стоя­щего здания или имущественного комплекса, включающего в себя здания и сооружения, земельный участок и внутриплощадочные сети с распреде­лительными устройствами;

2. приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего недви­жимым имуществом;

3. переуступка права аренды недвижимого имущества.

Возможны более сложные варианты, связанные, например, с создани­ем совместного предприятия, в уставный капитал которого одна сторона вносит недвижимость, а другая - денежные средства, необходимые для строительства или реконструкции. Этот вариант хорош для бизнеса, в ос­нове которого лежит развитие данного объекта. Другой вариант - пере­ход права собственности по договору залога.

После того как стороны определили предмет договора, будущий по­купатель приступает к процедуре, в западной практике называемой due diligence («должное усердие»). Это означает тщательный, всесторонний анализ всех аспектов будущей сделки: юридическую, техническую и финансовую (при покупке юридического лица) экспертизу, а также оценку стоимости объекта.

Юридическая экспертиза должна ответить на ряд вопросов:

- каковы права продавца на предлагаемый объект;

- каковы права продавца на земельный участок под объектом;

- каковы существующие и возможные обременения по использованию объекта;

- существуют ли и могут ли возникнуть в будущем притязания третьих лиц на объект;

- каковы основания возникновения у продавца прав на данный объект;

- требуется ли разрешение соответствующего антимонопольного орга­на на проведение сделки;

- каковы полномочия стороны, ведущей переговоры о продаже объек­та.

Прежде чем перейти к рассмотрению возможных вариантов сделки, нужно определить для себя ее конечную цель: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. В за­висимости от выбранной цели существуют разные стратегии поведения. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнуто следующими путями:

- приобретение первичного объекта недвижимости;

- приобретение вторичного объекта недвижимости;

- приобретение долей в общедолевой собственности на объект недвижимости;

- приобретение имущественного комплекса;

- приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании;

- приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 75%).

Купля-продажа первичного объекта недвижимости. Наиболее прос­той и распространенный вид сделки. В этом случае приобретаются права собственности на отдельно стоящее здание. Согласно Земельному кодексу РФ, одновременно к покупателю должны перейти и права на соответству­ющий земельный участок.

Купля-продажа вторичного объекта недвижимости.При этом ва­рианте сделки первичный объект разбивается на ряд обособленных «по­добъектов» (этажей, отдельных помещений), каждый из которых обладает уникальным кадастровым номером и может продаваться отдельно. Сделка такого рода удобна в том случае, если первичный объект слишком велик и продать его целиком представляется затруднительным. Разбивка на более мелкие вторичные объекты повышает ликвидность объекта в целом, одна­ко осложняет техническую эксплуатацию здания, поскольку инженерные сети проходят через ряд «вторичек», у владельцев которых могут быть разные представления об уровне необходимого технического обслужива­ния.

Купля-продажа долей в общедолевой собственности.В ряде случаев выделить вторичные объекты недвижимости невозможно. Тогда можно продать долю в собственности, сопоставив ей определенные помещения. Доли всегда выражаются в виде простой дроби, в числителе которой пло­щадь продаваемых помещений, а в знаменателе - общая площадь всего здания. Такого рода сделки гораздо сложнее, чем продажа «кадастров», поскольку здесь тре­буется письменное согласие всех совладельцев долей в данном здании. Существует риск, что кто-нибудь из совладельцев сам может претендо­вать на эту долю и поэтому не даст согласия на сделку. Любая дальнейшая сделка с долей (залог, внесение в уставный капитал дочернего общества, продажа) также должна согласовываться со всеми совладельцами.

Купля-продажа имущественного комплекса.В основном схожа со сделкой купли-продажи первичных объектов недвижимости, однако име­ет и свои отличия. Они касаются, в первую очередь, необходимости пере­дачи покупателю внутриплощадочных инженерных сетей и распредели­тельных устройств. Сейчас принято рассматривать внутриплощадочные сети как оборудование и, соответственно, передавать их по отдельному договору купли-продажи оборудования. Однако такая точка зрения небес­спорна и не является единственно возможной. Допустимо рассматривать сети как объекты недвижимости. В таком случае переход прав на них дол­жен регистрироваться в органах Росрегистрации, либо их можно рассматривать как обременения на использование земельного участка. Это может оказаться актуальным при разбивке имущественного комплекса на лоты и продаже их нескольким покупателям. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об обслужива­нии внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным ус­тройствам.

Приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании.При такой схеме продавец специально для совершения сделки создает дочернюю компанию, в уставный капитал которой вносит продаваемое имущество. После регистрации перехода прав собственности на «дочку» покупатель приобретает у продавца ее доли или акции. Удобство этой схе­мы заключается в экономии на НДС, а минус - в удорожании схемы иувеличении ее сроков.

Приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 50%). Несомненным плюсом такого рода сдел­ки является отсутствие необходимости перезаключать договоры с пос­тавщиками коммунальных услуг. Минус - необходимость погружаться в хозяйственную деятельность приобретаемой компании, разбираться с кредиторской и дебиторской задолженностями; вникать в иные направ­ления деятельности, не связанные непосредственно с данным объектом недвижимости. Кроме того, существуют риски наличия неучтенных в ба­лансе денежных обязательств, которые, по крайней мере, теоретически могут быть предъявлены новому владельцу.