Особенности регистрации прав на незавершённые строительством объекты

 

Объект незавершенного строительства непосредственно связан с землей, на которой он возводится, и не может быть перемещен без ущерба и изменения своих характеристик. Это отличает его от малых архитектурных форм (киосков, будок и т.д.). С другой стороны, неполное окончание всех работ не позволяет использовать такой объект по назначению, а значит, он не может быть сдан в эксплуатацию.

Регистрация прав на незавершенное строительство производится при наличии у заявителя следующих документов:

§ Разрешение на начало строительных работ;

§ Полная проектная документация, которая включает как текстовые материалы, так и технические документы, а также схемы и изображения готового сооружения;

§ Кадастровый паспорт объекта недвижимости;

§ Документы, свидетельствующие о законном владении или аренде земельного участка застройщиком.

Объект недвижимости, который является незавершенным строительством, неотделим от земельного участка, где он размещен. Поэтому основные проблемы с регистрацией прав собственности на эту недвижимость связаны именно с уточнением статуса земельного участка. Для того чтобы регистрация прав на незавершенное строительство прошла успешно, нужно предоставить пакет документов, которые касаются владения этим участком, а также договор аренды и разрешение на строительные работы.

Дополнительными документами, необходимыми для получения права собственности, могут быть договора на строительный подряд (если в процессе возведения здания участвовал подрядчик), а также договор между заказчиком и инвестором, если таковой имеется.

Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, поэтому согласно требованиям действующего законодательства право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Только после государственной регистрации прав на недостроенное здание, сооружение или иное недвижимое имущество, оно может быть предметом гражданско-правовых сделок, таких как купля-продажа, дарение, мена и т.д.

Государственная регистрация прав на создаваемые объекты недвижимого имущества проводится в порядке, установленном, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – Кодекс) право собственности на новую вещь приобретается создавшим ее лицом (п.1 ст.218 Кодекса). Собственник земельного участка приобретает право собственности на построенное им на участке для себя недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.263 Кодекса).

При осуществлении государственной регистрации прав на недостроенное недвижимое имущества необходимо удостовериться, что оно не является самовольной постройкой. Поэтому, незавершенный строительством объект недвижимости должен соответствовать следующим требованиям: для его строительства должен быть отведен земельный участок; должно быть получено разрешение на строительство; при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы.

Таким образом, законодательством определено, что для регистрации права на незавершенный строительством объект в первую очередь необходимы документы, подтверждающие право собственности на земельный или право пользования земельным участком (в том числе решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность; договор аренды (субаренды) земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования и другое).

Документами, которые также требуются для регистрации, являются разрешение на строительство и проектная документация. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

1 июля 2012 года вступают в действие изменения в Закон, согласно которым разрешение на строительство и проектная документация будут самостоятельно запрашиваться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе государственной власти субъекта Российской Федерации или органе местного самоуправления, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представит на регистрацию указанные документы.

Также для регистрации права необходим документ, содержащий описание объекта незавершенного строительства. Такими документами являются выданные до 01.03.2008 технический паспорт, иной документ, который содержит описание объекта и выдан в целях государственной регистрации прав, после 01.03.2008 кадастровый паспорт объекта, выданный органом БТИ.

Учитывая многообразие жизненных ситуаций, возможно, понадобятся иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

Таким образом, цель законодателя при оформлении прав на объекты недвижимого имущества – обеспечение законности создаваемых объектов.

Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем.

Следует отметить, что разрешение на строительство и проектная документация требуется не во всех случаях.

Так, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. Представление проектной документации не требуется при государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство соответствующих объектов. Например, при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с п.3 ст.25.3 Закона документом, подтверждающим факт создания и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества, которую гражданин заполняет самостоятельно. Бланки деклараций предоставляются заявителям при обращении за государственной регистрацией прав.

Документами, подтверждающими факт строительства жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими его описание, являются кадастровый паспорт и разрешение на строительство. Однако до 1 марта 2015 кадастровый паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п.4 ст.25.3 Закона).

В дополнение к вышеуказанному напоминаем, что представляемые на государственную регистрацию документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.