Глава 2 РЫНОК СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ

Рынок сельскохозяйственных земель представляет собой орга­низованный оборот земель сельскохозяйственного назначения с целью формирования гибкой системы землевладения и рацио­нального землепользования. Земля представляет собой товар осо­бого рода, поскольку она является основным средством производ­ства в сельском хозяйстве. Это накладывает свой отпечаток на функционирование рынка сельскохозяйственных земель.

Основные черты рынка сельскохозяйственных земель, как пока­зывает опыт стран с развитой рыночной экономикой, следующие:

ограниченность функционирования, т. е. рынок сельскохозяй­ственных земель носит преимущественно местный характер и ха­рактеризуется небольшим объемом операций;

жесткое регулирование сделок по купле-продаже земель сель­скохозяйственного назначения;

сохранение целевого использования сельскохозяйственного назначения;

регламентирование сроков купли-продажи земельных участ­ков.

В ходе проведения земельной и аграрной реформ особую акту­альность, в том числе и политическую, приобрел вопрос о купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время отношения купли-продажи сельскохозяй­ственных земель регулируются Федеральным законом «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения», введенным в дей­ствие в феврале 2003 г.

Данный законодательный акт регулирует отношения, связан­ные с владением, пользованием, распоряжением земельными участ­ками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участ­ков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Действие данного Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяй­ственного назначения гражданам для индивидуального жилищно­го, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дач­ного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а

также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, со­оружениями.

Оборот указанных земельных участков регулируется Земель­ным кодексом Российской Федерации.

Правовое регулирование отношений в области оборота земель­ных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществля­ется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Фе­дерации, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохо­зяйственного назначения», другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними нормативными пра­вовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Рос­сийской Федерации.

Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения мо­гут быть сформулированы следующим образом:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на террито­рии одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находить­ся в собственности гражданина, его близких родственников, а так­же юридических лиц, в которых данные гражданин или его близ­кие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 % об­щего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Фе­дерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его про­даже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Фе­дерации, органа местного самоуправления на покупку доли в пра­ве общей собственности на земельный участок из земель сельско­хозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой Доли участником долевой собственности в случае, если другие уча­стники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяй­ственного назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участ­ков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без граж-данства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в соб­ственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случа­ях, установленных федеральными законами.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяй­ственного назначения, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности, осуществляется в порядке, установлен­ном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения», Земельным кодексом Российской Феде­рации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, уста­новленного законом субъекта Российской Федерации.

Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбища­ми в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные пра­вила и ограничения оборота земельных участков из земель сель­скохозяйственного назначения, не допускается.

К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответ­ствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной Федеральным законом «Об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения», применяются нормы иных федеральных законов.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона участниками ука­занных отношений являются граждане, юридические лица, Рос­сийская Федерация, субъекты Российской Федерации, муници­пальные образования.

Согласно ст. 3 указанного закона права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в со­ответствии с данным законом.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складоч-_Ном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяй­ственного назначения только на праве аренды.

В соответствии со ст. 4 данного закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федера­ции в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Практическая реализация Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» натолкнулась на суще­ственные трудности. Поэтому в июле 2005 г. был введен в дей­ствие Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве».

В указанном законе устанавливаются ограничения на размер земельного владения, находящегося в собственности. Так, макси­мальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не более чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на ука­занной территории в момент предоставления и (или) приобрете­ния таких земельных участков.

Также регулируются цены приобретения земельных участков местными органами власти. Так, отмечается, что в случае отсут­ствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный уча­сток или эту долю должен приобрести субъект Российской Феде­рации либо в случаях, установленных законом субъекта Российс­кой Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

В законе регламентируются цены приобретения сельскохозяй­ственных земель в собственность. В нем отмечается, что сельскохо­зяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, уста­новленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяй­ственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сель­скохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Переданный в аренду земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной Местности, или по цене, установленной законом субъекта Россий-ской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения до­говора аренды при условии надлежащего использования этого зе­мельного участка.

Установлено, что без выделения земельного участка в счет зе­мельной доли участник долевой собственности по своему усмот­рению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в устав­ный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой соб­ственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление.

Участник долевой собственности также вправе продать или по­дарить свою земельную долю другому участнику долевой соб­ственности, а также сельскохозяйственной организации или граж­данину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, исполь­зующего земельный участок, находящийся в долевой собственнос­ти. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом после вы­деления земельного участка в счет земельной доли.

Законом определено, что участник или участники долевой соб­ственности на земельный участок из земель сельскохозяйственно­го назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения.

В законе указывается, что местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной собственности, определяется участ­ником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном по­рядке земельных участков в счет земельных долей.

В законе отмечается, что образование земельного участка, вы­деляемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности. При этом размер земельного участка, выделяемого в счет земель­ной доли, определяется на основании данных, указанных в доку­ментах, удостоверяющих право на земельную долю.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка раз­решаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанав­ливается субъектом Российской Федерации. В случае недостиже­ния согласованного решения споры о местоположении выделяе­мого земельного участка рассматриваются в суде.

В законе предусмотрено, что земельные доли, собственники _К0торых не распоряжались ими в течение трех и более лет с мо­мента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в со­став которого в первую очередь включаются неиспользуемые зе­мельные участки и земельные участки худшего качества с их оцен­кой по кадастровой стоимости.

Следует отметить, что характерной чертой данного закона явля­ется упрощение порядка выделения земельных долей в натуре с це­лью организации их рыночного оборота. Однако данная процедура все равно пока остается весьма сложной, что затрудняет практичес­кую реализацию данного законодательно-правового акта.

В современных условиях особое значение имеет развитие зало­говых отношений в сельском хозяйстве, что объективно связано с необходимостью вовлечения дополнительных финансовых ресур­сов в аграрный сектор.

Залоговые отношения в сельском хозяйстве включают в себя от­ношения по поводу залога сельскохозяйственной продукции и не­движимого имущества, и в первую очередь основного средства производства — земли (ипотеку).

Основные преимущества ипотечного кредитования сельскохо­зяйственных товаропроизводителей заключаются в следующем:

обеспечивается доступ новых и действующих сельскохозяй­ственных товаропроизводителей к приобретению новых и расши­рению используемых земельных участков;

расширяется возможность привлечения финансовых ресурсов для ведения сельскохозяйственного производства;

более активно осуществляется перелив капитала в сельское хо­зяйство из других отраслей национальной экономики.