Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. ( ЗК ст. 11.1)
Формирование земельного участка – «выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом N 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка» (п.1 ч.4 ст. 30 ЗК РФ).
Другими словами, это описание земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствии с заявкой на выполнение работ и правилами учета , в объеме, который необходим для внесения сведений в Единый государственный реестр земель.
Сформированный таким образом земельный участок служит основанием для проведения его кадастрового учета, а далее, вместе с решением органа исполнительной власти о выделении данного участка для строительства и эксплуатации здания, для государственной регистрации участка, закрепляющей его за конкретным собственником.
Порядок осуществления действий по формированию земельных участков предусмотрен федеральным законодательством, в частности, ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и подзаконными актами к нему. Однако порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами, имеет свои особенности правового регулирования.
Основные положения по формированию земельных участков, занятых многоквартирными домами, закреплены в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и они актуальны для огромного числа граждан и юридических лиц - собственников квартир в многоквартирных жилых домах.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Правовой статус земельного участкапод многоквартирным домом, и порядок оформления такого земельного участка являются наиболее спорными и обсуждаемыми вопросами. По данной теме выпущено огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативных актов, разобраться в которых собственникам жилых помещений самостоятельно не всегда под силу. Данная ситуация рождает многочисленные споры среди юристов, а чиновники используют ее, ущемляя права и законные интересы граждан.
Но, существует определенная иерархия законов, в соответствии с которой главенство имеют федеральные законы, а остальное законодательство не может им противоречить. Если же изданные нормативные акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.
Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. В них достаточно ясно определен правовой статус земельного участка, занятого многоквартирным домом.
Согласно ст. 16 Вводного закона поставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно.
«Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» (ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ).
Если участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не имеют право распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности. Если же указанные органы все же распорядились данной землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав
Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, то согласно п. 4.3 Постановления № 12-П, в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего собрания не требуется
Исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Возникновение права собственности не зависит от издания органами государственной власти или органами местного самоуправления правоприменительных актов, а ставится законом в зависимости от формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок носит не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право собственности возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.
Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то по вопросу о размере ЗУ возникают огромные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления ЗУ МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.
Жилищный кодекс не дает четкого понимания размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности: «Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности »
Согласно земельному кодексу - Границы земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка Таким образом, земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий».
Существует расчет нормативной площади земельного участка под многоквартирными домами. При строительстве жилых домов соблюдался норматив земельного участка.
Нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых (на момент постройки дома) помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле:
где: Sнру — нормативный размер земельного участка в квадратных метрах,
S — общая площадь жилых помещений в доме,
У — удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице 1.
Таблица 1 – Удельные показатели земельной доли
| Строительные нормы | Этажность | ||||||||||||||
| 1957 г.СН 41-58 | 2.84 | 2.00 | 1.57 | 1.34 | 1.23 | 1.19 | 1.14 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 1967 г. СНиП II-К.2-62 | 2.72 | 1.97 | 1.81 | 1.52 | 1.39 | 1.30 | 1.21 | 1.04 | - | - | - | ||||
| 1975 г. СНиП II-60-75 | 2.30 | 1.80 | 1.59 | 1.36 | 1.21 | 1.15 | 1.10 | 0.98 | 0.94 | - | |||||
| ВСН 2-85 | 3.57 | 1.85 | 1.33 | 1.31 | 1.16 | 1.05 | 0.96 | 0.85 | 0.80 | 0.74 | 0.69 | 0.67 | 0.66 | 0.65 | 0.64 |
| 1994 г. МГСН 1.01-94 | 3.57 | 1.85 | 1.33 | 1.31 | 1.16 | 1.05 | 0.96 | 0.85 | 0.80 | 0.74 | 0.69 | 0.67 | 0.66 | 0.65 | 0.64 |
| СНиП 2.07.01-89* | 1.61 | 1.43 |
Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности, имеющих встроенно-пристроенные нежилые помещения, с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта) осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.
Основные принципы формирования границ земельных участков под многоквартирными домами:
1. Границы земельного участка под многоквартирным домом и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
2. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.
3. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.
4. Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электро-, тепло-, газо-, и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования.
5. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.
6. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания на смежных земельных участках.
7. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.
8. Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.
Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:
1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;
2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Закон N 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.
На основании ст. 9 - 11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
В случае если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ''О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации'').
Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона N 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.
Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (ст. 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.
После того как земельный участок сформирован и в отношении его проведен кадастровый учет налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Согласно п.1 ст. 392 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Земельный налог рассчитывается по следующей формуле:
ЗН= Кст 
Сн Квл
ЗН — земельный налог;
Кст — кадастровая стоимость земельного участка;
Сн —ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%.
Квл — коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.
Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами. (3 глава)
3. Порядок постановки на ГКУ земельных участков под многоквартирными домами в Советском районе г.Тулы
3.1Характеристика Советского района г.Тулы
Тула расположена на севере Среднерусской возвышенности, на р. Упа (приток Оки). Тульская область граничит с Московской, Рязанской, Липецкой, Орловской и Калужской областями и занимает площадь 26 тысяч квадратных километров. Протяженность области с севера на юг - около 200 км, с запада на восток - чуть меньше 190 км. Тула относится к числу наиболее экономически развитых городов центра России. Это крупный промышленный, научный и культурный центр, важный железнодорожный узел, с численностью проживающих 499,5 тысячи человек (по состоянию на 01.01.2012). Численность населения города Тулы составляет 32,3 процента населения Тульской области. Плотность населения – 3432 человека на 1 км2.
В настоящее время Тула административно разделена на 5 городских районов: Центральный район; Пролетарский район; Зареченский район; Привокзальный район; Советский район. Привокзальный и Советский районы Тулы имеют общую администрацию (территориальное управление). В 2005 году в административное подчинение районам Тулы включены посёлки городского типа Скуратовский, Косая Гора, Горелки и Менделеевский.
Советский район расположен в центральной части города. На севере граничит с Зареченским, на западе и юге — с Привокзальным, на востоке — с Центральным районами города. Площадь территории района составляет 0,721 км².По времени своего образования это самый молодой район города: он был сформирован только в 1977 году за счет территории Привокзального района.
Советский район – удивительная смесь исторических зданий дореволюционного периода, полуразваленных избушек и современных многоэтажек.
Крупнейшими предприятия района являются ОАО АК «Туламашзавод», ОАО «Тулаточмаш» и ОАО «Тульский оружейный завод».
Район условно можно разделить на три части: северо-восточная часть (ул. Мосина, Красноармейский проспект, ул. Демонстрации), где находится промышленная зона и дома новой застройки; центральная часть (ул. Демонстрации, Ф. Энгельса, Первомайская) - многоэтажные дома старой и новой застройки; юго-западная часть (пр-т Ленина, ул. Болдина, ул. 9 Мая) - 5-этажные дома старой застройки с малометражными квартирами и дома индивидуальной застройки.
В настоящий момент Советский район административно объединен с Привокзальным. Содержанием района занимается специально созданное Территориальное управление администрации г. Тула по Советскому и Привокзальному районам.
Земли, находящиеся в административных границах Тульской области, составляют земельный фонд области.
Согласно действующему законодательству и сложившимся традициям, государственный учет наличия и использования земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.
Целью государственного учета земель является получение систематизированных сведений о количестве, качественном состоянии и правовом положении земель в границах территорий, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель.
В Туле проводятся работы по кадастровому учету земельных участков. По состоянию на 01.04.2014 г. в период с 2009 по 2014 г. поставлены на государственный кадастровый учет 2 456 земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости. Общая площадь земли — 7 997 315,75 кв.м.
Перечень многоквартирных домов, поставленных на кадастровый учёт в соответствии с программой «Реформа ЖКХ» по состоянию на 01.04.14. представлен в Приложении
Если сравнивать показатели по передачи земли собственникам жилья в среднем по России и конкретно г. Тулы, то этот показатель значительно ниже. Так в Туле поставлено на учет 14.86% , а средний показатель по РФ 44.14% (Рисунок )
Рисунок Передача земли собственникам жилья (по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ
Все работы по межеванию и проводились за счет городского бюджета. Все земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, после постановки на государственный кадастровый учет бесплатно перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и стали объектами налогообложения.
3.2 Условия и порядок предоставления земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность.
Общие правила приобретения прав на земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями установлены ст. 36 ЗК РФ. Согласно ч. 2 этой статьи в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, иные здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Оформление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность можно разделить на следующие этапы:
1. проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и выбор уполномоченного лица.
2. обращение с заявлением о формировании участкадля последующей передачи в общую долевую собственность собственников помещений
3. формирование земельного участка;
4. принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность;
5. возникновение права общей долевой собственности на участок;
6. государственная регистрация права общей долевой собственности.
Первым этапом стало проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, голосования и принятия решений регламентирован статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На повестку дня выносятся следующие вопросы:
— принятие решения о необходимости формирования земельного участка под многоквартирным домом,
— выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под многоквартирным домом в общую долевую собственность.
Инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме – досках объявлений, подъездах.
За десять дней до проведения собрания собственники помещений в доме были оповещены о его проведении, получив уведомления о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме (приложение А).
В уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:
а) сведения лицах, по инициативе которых созывается данное собрание;
б) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
в) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
г) повестка дня данного собрания;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
При проведении общего собрания в форме заочного голосования, непосредственно каждому собственнику был вручен бюллетень для заочного голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (приложение Б).Также составлялся реестр собственников помещений в многоквартирном доме (приложение В).
Решение общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него.Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результатам которого должен быть составлен протокол. (Приложение)
Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной или заочной форме требуются следующие документы:
- заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;
- схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
- лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
- доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;
- письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка (Приложение ).
Положение части 3 статьи 16 ввод. Закона об обращении с заявлением, о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений нарушает конституционные принципы справедливости и равенства, вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав. Поэтому, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 01.03.2005г., любой собственник помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений вэтомдоме, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При этом подтверждением права на обращение с заявлением о формировании земельного участка будет являться документ о праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру) заявителя на помещение в многоквартирном доме, расположенном на формируемом земельном участке.
Если помещения в многоквартирном доме не находятся в собственности жильцов дома, то чаще всего решения о формировании земельного участка под многоквартирным домом принимает Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования.
Следующим этапом работы стало обращение с заявлением о формировании участка в органы местного самоуправления, которые после землеустроительных работ должны утвердить схему расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории
В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду.
Согласно действующему законодательству существует общий порядок предоставления земельных участков на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, и специальный порядок предоставления земельных участков, не требующий решений указанных органов, в частности, при предоставлении земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.
Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен ЗК РФ, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
3.3 Формирование границ земельного участка
Составление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории – это один из начальных этапов формирования земельного участка.
На основании проведенных землеустроительных работ (топосъемка, сервитуты в границах предполагаемого земельного участка) администрация района распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Работы по изготовлению Схемы состоят из:
- подготовительных работ;
- изготовления документации в текстовом и графическом видах.
Подготовительные работы включают в себя:
1) получение топографо-геодезического плана территории в М 1:500, являющегося подосновой для графической части Схемы, отображающей границы земельного участка;
2) получение сведений о проектируемом земельном участке и смежных с ним земельных участках из ГКН в виде плана территории и сведений об их границах, правообладателях и их правах;
3) получение сведений из государственного технического учета об объектах капитального строительства, расположенных на проектируемом земельном участке, из государственного кадастра недвижимости или технических паспортов этих объектов, выданных организациями технической инвентаризации;
4) получение сведений из ЕГРП о правах на объекты капитального строительства, расположенные на проектируемом земельном участке;
5) получение сведений из ЕГРП о правах на объекты капитального строительства, расположенные на смежных земельных участках, если сведения о границах земельных участков, на которых расположены эти постройки, отсутствуют в данных государственного кадастрового учета;
6) получение сведений о территориальной зоне, зонах с особыми условиями использования и иной необходимой информации из ИСОГД;
7) получение предпроектного обоснования капитального строительства или временного размещения некапитальных объектов (схема генплана, схема планировки и т.п.). Данный пункт применяется при формировании земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства или временного размещения некапитальных объектов.)
8) получение иных документов и сведений, необходимых для надлежащего составления Схемы;
9) изучение и анализ полученных документов и материалов.
При составлении Схемы учитывается следующее:
1) Земельный участок должен формироваться таким образом, чтобы было возможно обеспечить надлежащую эксплуатацию или строительство капитального объекта, сохраняя неразрывное единство земельного участка и расположенного (строящегося) на нем капитального объекта.
В состав проектируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, включается:
- территория, непосредственно занятая этим объектом;
- территория, занятая вспомогательными постройками и сооружениями;
- территория, прилегающая к основным и вспомогательным постройкам, которая необходима для обеспечения их функционирования (обслуживания, эксплуатации) в соответствии с установленными нормами.
2) В состав проектируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, не может входить территория, занятая не связанным с ним линейным объектом (инженерные сооружения), без письменного согласия на то собственника данного линейного объекта.
При наличии на то письменного согласия уполномоченного органа администрации города Тулы допускается включение территории муниципального линейного объекта общего пользования (магистральные инженерные сети) в состав проектируемого земельного участка, при этом занятая этим объектом территория определяется в качестве части проектируемого земельного участка, которую предлагается обременить сервитутом. При проектировании земельного участка для строительства отсутствует необходимость в проектировании части земельного участка, занятой муниципальным линейным объектом, но в этом случае нужно указывать на необходимость выноса (переноса) муниципального линейного объекта в иное место, согласно техническим условиям, выданным на то организацией, обеспечивающей его эксплуатацию.
3) Не допускается проектирование земельного участка, на котором расположена часть здания, строения, сооружения, незавершенного объекта капитального строительства.
4) Для эксплуатации или строительства одного капитального объекта должен формироваться один земельный участок.
Допускается формирование одного земельного участка для эксплуатации или строительства нескольких обособленных (основных) капитальных объектов, если данные объекты неразрывно связаны между собой единым технологическим процессом эксплуатации (завод, база, стадион и т.п.), или если эти объекты находятся в собственности у одного лица.
5) Земельный участок формируется по присущим только ему индивидуальным характеристикам: месторасположение, площадь, границы, ограничения и обременения в использовании.
6) Размер земельного участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода, техническими регламентами и проектными обоснованиями.
7) При формировании земельного участка должна предусматриваться возможность доступа к нему от земель общего пользования (резервных земель), в т.ч. через соседние земельные участки, путем ограниченного использования их части на основании сервитута.
8) Раздел земельного участка или перераспределение земельных участков должны осуществляться таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с его разрешенным использованием, а его площадь соответствовала предельным показателям и установленным нормативам.
9) Не допускается изломанность проектируемых границ земельного участка, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.
10) Земельный участок должен проектироваться в границах одной территориальной зоны и, как правило, в границах одного кадастрового квартала.
11) Граница проектируемого земельного участка должна совпадать с границей смежного земельного участка, за исключением случаев, когда:
- между проектируемым и ранее сформированным земельными участками необходимо создание территории общего пользования (для прохода, проезда или прокладки инженерных коммуникаций и т.п.);
- возможно формирование земельного участка, достаточного для строительства.
Границы земельного участка проектируются с учетом:
- сведений ГКН о проектируемом земельном участке и границах смежных с ним земельных участков;
- сведений ИСОГД о территории, на которой располагается проектируемый земельный участок, в т.ч. территориальные зоны, зоны с особым режимом использования, проекты планировки, красные линии, виды разрешенного использования и т.п.;
- границ смежных земельных участков, Схема (проект границ) которых была утверждена в установленном порядке;
- границ территорий (земельных участков), в установленном порядке зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
- естественных границ земельного участка, в т.ч. природных и иных объектов, которые визуально определены;
- нормативной территории в соответствии с установленными градостроительными нормами и правилами, техническими регламентами;
- установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков;
- санитарных, санитарно-защитных, охранных и технических зон;
- предпроектной документации на строительство капитального объекта или временного размещения некапитального объекта.
Изготовленная Схема проверяется и, при отсутствии замечаний, согласовывается управлением градостроительства и архитектуры администрации города Тулы.
Постановление главы администрации города Тулы об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории (Рисунок 1.) является основанием для проведения кадастровых работ, подготовки межевого плана и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет
Рисунок 1. Постановление Администрации города Тулы
3.4 Подготовка межевого плана
Для того чтобы собственниками помещений многоквартирного дома закрепить свое право на земельный участок под домом необходимо, чтобы земельный участок был сформирован, т.е. провести межевание участка земли под многоквартирным домом. Межевание – это комплекс работ установление, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка. Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксировать свое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением. Межевание земель включает кадастровые работы по внесению сведений о земельном участке в кадастр недвижимости, включающий в себя определение границ участка в натуре.
Действующим земельным и жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено выполнение работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.
В настоящее время межевание осуществляется:
– согласно графику работ под муниципальными многоквартирными домами за счет средств городского бюджета;
– в рамках осуществления органами местного самоуправления полномочий в сфере градостроительства при разработке проектов межевания территорий города – также из городского бюджета.
- по инициативе самих собственников многоквартирных домов. Собственники помещений принимают решение на общем собрании о формировании земельного участка, выбирают на собрании уполномоченное лицо, а затем данное лицо обращается в подрядную организацию, имеющую лицензию на право проведения землеустроительных работ.
Результатом проведения работ по межеванию является составление межевого плана и постановка земельного участка на кадастровый учет
В соответствии с 221-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Межевой план состоит из текстовой и графической частей.
В текстовой части межевого плана содержатся следующие разделы:
1) исходные данные;
2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;
4) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;
5) заключение кадастрового инженера;
6) акт согласования местоположения границы земельного участка.
В случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по образованию земельных участков и уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте Чертежа оформляется акт согласования местоположения границы земельного участка (Рисунок 2.)
Рисунок 2. Акт согласования местоположения границы
земельного участка
К графической части межевого плана относятся следующие разделы:
1) схема геодезических построений;
2) схема расположения земельных участков;
3) чертеж земельных участков и их частей;
Графическая часть межевого плана оформляется на основе сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела "Исходные данные".
Раздел "Схема геодезических построений" оформляется в соответствии с материалами измерений, содержащими сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ. (Рис)
Раздел "Схема расположения земельных участков" (далее - Схема) (Рис) оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка, содержащих картографические изображения, либо с использованием картографического материала.
Схема предназначена для отображения местоположения земельных участков относительно смежных земельных участков, границ кадастрового деления (для земельных участков, занятых протяженными объектами), природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения (если отдельные части границы земельного участка совпадают с местоположением внешних границ таких объектов и сведения о таких объектах содержатся в ГКН), земельных участков или земель общего пользования.
На Схеме отображаются:
границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов (при необходимости);
границы кадастрового деления (если земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах либо земельный участок примыкает к границе кадастрового деления).
Чертеж (Рис) оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков.
Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображались все образуемые либо уточняемые земельные участки, а также части земельных участков.
На Чертеже отображаются:
местоположение существующих, новых и прекращающих существование характерных точек границ, а также частей границ;
обозначения земельных участков, частей земельных участков и характерных точек границ.
Межевой план был подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
После подготовки межевого плана земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет.