Глава 17. Право собственности граждан
§1. Понятие, виды и основания возникновения права собственности граждан
Право собственности граждан является одним из видов права частной собственности. Граждане Республики Казахстан могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество (п. 1 ст. 26 Конституции). Право собственности граждан отражает экономическую категорию собственности граждан. Поскольку собственность мы рассматриваем как общественные отношения по поводу присвоения, то собственность граждан является общественными отношениями по поводу индивидуального присвоения. Таким образом, собственность граждан как экономическая категория охватывает все формы индивидуального присвоения. Гражданское законодательство регулирует отношения по обращению имущества в собственность гражданина, осуществление им владения, пользования и распоряжения этим имуществом, а также защиту этого имущества. Совокупность норм, регламентирующих данный вид отношений, составляет право собственности граждан, иначе это понимается как право собственности в объективном смысле. Право собственности в субъективном смысле – это признаваемое и охраняемое законодательными актами право гражданина по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Соответственно, в более строгой форме, право собственности граждан – это урегулированные нормами права общественные отношения по поводу индивидуального присвоения материальных благ.
В советский период собственность граждан носила исключительно потребительский характер и образовывалась как результат распределения части общественного продукта государством. Причем характер присвоения во многом обусловливала государственная принадлежность средств производства. С начала 90-х г.г. в Казахстане прошла приватизации большей части средств производства. Это определило серьезные изменения в характере присвоения и, как следствие, в видах собственности граждан и ее содержании. Основа изменений заложена п. 4 ст. 26 ныне действующей Конституции Республики Казахстан, в соответствии с которой “каждый имеет право на свободу предпринимательской деятельности, свободное использование своего имущества для любой законной предпринимательской деятельности”. То есть акцент с потребительского характера собственности переместился на стимулирование ее функционирования как капитала, стремящегося к увеличению.
Право собственности граждан может иметь в своей основе разнохарактерные отношения. Обусловлены они способом присвоения, спецификой экономических отношений, возникающих при образовании собственности граждан. Гражданин присваивает материальные блага как в процессе производства, так и в процессе распределения и перераспределения уже существующих материальных благ. Присвоение в процессе производства может быть осуществлено как в результате владения средствами производства, так и без такового. Кроме того, собственность может возникнуть в результате как индивидуального, так и общественного присвоения. Основными источниками образования собственности граждан служат их труд в качестве наемных работников и их собственная экономическая деятельность. Из последней, в свою очередь, выделяется предпринимательская деятельность, т. е. инициативная деятельность граждан, направленная на получение чистого дохода путем удовлетворения спроса на товары (работы, услуги), осуществляемая от имени, за риск и под имущественную ответственность предпринимателя (п. 1 ст. 10 ГК). Предпринимательская деятельность может осуществляться как с применением, так и без применения наемного труда. Данные особенности определяют разный характер присвоения и разные виды собственности граждан.
Если гражданин сам осуществляет производство на своих или заимствованных на каком-либо основании средствах производства, то в результате присвоения возникает, по общему правилу, индивидуальная трудовая (не направленная на извлечение дохода) или мелкая частная собственность (в результате предпринимательской деятельности). Если собственник средств производства использует чужой труд, не вкладывая свое непосредственное производственное участие, то может возникнутькрупная частная собственность. Самостоятельный вид собственности гражданина образуется, если источником является его собственный наемный труд. Собственником средств производства могут быть не только отдельные лица, но и общество (его часть) в целом (например, государство). В этом случае образуемая государственная собственность постепенно переходит в собственность граждан через заработную плату, премиальные выплаты, пособия, стипендии, медицинские услуги, пенсии и т. п. Такая собственность граждан является личной и носит преимущественно потребительский характер. Если собственность возникает не в результате производства, а при распределении или перераспределении материальных благ (например, при совершении сделки), тогда также возникают отношения индивидуальной собственности. Но в основу этой индивидуальной собственности уже не заложен производительный труд собственника.
Различие перечисленных подвидов собственности заключается не в объеме или характере правомочий, а в основаниях возникновения, сферах действия и круге объектов1 . Казахстанское законодательство прямо не проводит такого подразделения. Но фактически правовой режим перечисленных подвидов имеет некоторые отличия. Закон не препятствует переходу одного подвида собственности граждан в другой. Конституционное право на свободное использование своего имущества и рыночные отношения сами определяют направления перетекания капитала и способы его образования.
Допускается объединение имущества, находящегося в частной собственности граждан, если иное не предусмотрено законом. Имущество может принадлежать на праве общей собственности одновременно нескольким лицам с определением доли каждого из них (долевая собственность) или без определения доли (совместная собственность) (ст. 209 ГК).
Право собственности граждан возникает по общим основаниям. Наиболее распространенными являются сделки (например, купли-продажи, дарения). Другими общегражданскими основаниями возникновения собственности являются наследование, дивиденды на акции и иные ценные бумаги и т. п. Однако немалый удельный вес занимают и “социальные” способы образования собственности граждан. Речь идет о пособиях и выплатах из общественных фондов потребления, благотворительных фондов и некоторых иных источников. Роль и значение последних в формировании собственности граждан постепенно падает. Следует иметь в виду, что право собственности конкретного гражданина образуется, как правило, из различных источников, допустим, оплаты за наемный труд, пенсии и доходов от подсобного хозяйства2 .
Все положения предыдущей главы о понятии и характеристиках собственности распространяются на право собственности граждан. В отличие от ранее культивируемого принципа приоритета государственной собственности, п. 1 ст. 6 Конституции провозгласил, что “в Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность”. Охране частной собственности посвящены многие нормы отраслевых законодательств. Они основаны на конституционном принципе “никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда”. В условиях социально ориентированного государства задача гражданского права должна быть направлена на позитивное свободное развитие частной собственности в интересах индивида и общества.
§ 2. Субъекты права собственности
Любой гражданин, даже несовершеннолетний, даже недееспособный, может бытьсубъектом права собственности. Национальный правовой режим распространяется на иностранных граждан и лиц без гражданства за ограничениями, предусмотренными в законодательстве. Это – общий принцип. Но для случаев, когда источником образования собственности является собственная предпринимательская деятельность, появляются некоторые дополнительные требования. В первую очередь они связаны с необходимостью регистрации гражданина в качестве предпринимателя. Рассмотрим обе ситуации.
Собственником, не занимающимся предпринимательской деятельностью, может быть любое лицо. Это условие верно, если его собственность возникает в результате дарения. Для участия в других сделках требуется наличие гражданской дееспособности. При приобретении собственности в результате продажи своего наемного труда требования к работнику определяются трудовым законодательством. Некоторые сделки, например, с недвижимостью должны быть зарегистрированы. Это является обязательным условием их действительности. В других случаях специальной регистрации подвергается имущество. Такое происходит, допустим, при приобретении транспортных средств – автомобиля, катера и т. п. Данная регистрация не имеет ничего общего с регистрацией гражданина в качестве предпринимателя.
Регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя установлена Законом об индивидуальном предпринимательстве. В соответствии с ним обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые отвечают одному из следующих условий:
используют труд наемных работников на постоянной основе;
имеют от предпринимательской деятельности совокупный годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством в размере, превышающем необлагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законодательными актами Республики Казахстан.
Регистрация носит явочный характер и заключается в постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя в территориальном налоговом органе по месту жительства гражданина. Индивидуальные предприниматели, не перечисленные выше, вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя по своему усмотрению. Соответственно, отсутствие у них свидетельства о государственной регистрации не является препятствием для осуществления предпринимательской деятельности.
Видами индивидуального предпринимательства являются личное предпринимательство и совместное предпринимательство. Личное предпринимательство осуществляется одним гражданином самостоятельно на базе имущества, принадлежащего ему на праве собственности, а также в силу иного права, допускающего пользование и (или) распоряжение имуществом. Совместное предпринимательствоосуществляется группой граждан (индивидуальных предпринимателей) на базе имущества, принадлежащего им на праве общей собственности, а также в силу иного права, допускающего совместное пользование и/или распоряжение имуществом.
В свою очередь, совместное предпринимательство может осуществляться на базе общей совместной собственности (общая собственность супругов, общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, общая собственность на приватизированное жилище) или общей долевой собственности. Формами совместного предпринимательства являются:
1) предпринимательство супругов, осуществляемое на базе общей совместной собственности супругов;
2) семейное предпринимательство, осуществляемое на базе общей совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства или общей совместной собственности на приватизированное жилище;
3) простое товарищество, при котором предпринимательская деятельность осуществляется на базе долевой собственности.
§ 3. Объекты права собственности граждан
На потенциальный круг объектов права собственности граждан влияет политика государства. Отказавшись от исключительно потребительского назначения собственности, Казахстан всячески поощряет использование имущества граждан для предпринимательской цели. Этим определяется и государственный подход в правовом регулировании объектов собственности. Его можно выразить в двух принципах. Во-первых, в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которые, в соответствии с законодательными актами, не могут принадлежать гражданам (ч. 1 п. 2 ст. 191 ГК). Данные ограничения могут быть установлены законодательными актами. Под законодательными актами п. 1 ст. 3 понимает только законы, указы Президента, имеющие силу закона, постановления Парламента, постановления Сената и Мажилиса Парламента. Второй принцип, применяемый к объектам права собственности граждан, выражен ч. 2 п. 2 ст. 191 ГК – “количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничивается”. Единственно, что в отношении приобретения некоторых видов имущества необходимо декларировать источники дохода в соответствии с казахстанским налоговым законодательством. Так, п. 1 ст. 49 Указа о налогах и других обязательных платежах в бюджет предусмотрел необходимость декларирования совокупного годового дохода для физических лиц, совершивших в налоговом году строительство или крупное приобретение на общую сумму свыше 500 месячных расчетных показателей, за исключением строительства жилища и крупных приобретений строительных материалов для такого строительства.
Способы, пределы осуществления права личной собственности в отношении его отдельных объектов определяются правовым режимом данных объектов. Правовой режим вещи представляет собой совокупность законодательно закрепленных правомочий собственника и форм, средств, способов их осуществления3 .
Объекты собственности могут подчиняться общемуи специальному режиму. Специальный режим означает существование нормативно установленных специальных правил в отношении возможности приобретения, использования и распоряжения каким-либо видом имущества. Если таких ограничений нет, то предполагается, что собственник может делать с имуществом что угодно, разумеется, в пределах рамок, установленных п. 3 ст. 8 ГК в отношении пределов осуществления гражданских прав.
Специальный режим установлен для ряда объектов. В первую очередь следует отметить недвижимость. Сделки с ней считаются совершенными с момента их государственной регистрации. Кроме того, для сделок с землей необходимы некоторые дополнительные разрешения. Специальной регистрации в территориальных органах МВД подлежат автотранспортные средства. Они предполагают умение пользоваться ими (получение водительских прав соответствующей категории) и периодичный технический осмотр. Специальным законодательством регулируется оборот ценных бумаг. Кроме того, ряд объектов ограничен в гражданском обороте. Можно упомянуть оружие, сильнодействующие яды, взрывчатые вещества, шедевры искусства и т. п. Пользование одними предполагает постановку на специальный учет, другими – нахождение на определенной должности, для третьих существуют особые правила их приобретения и продажи.
Помимо того, что гражданин сам может определить судьбу своего имущества, законодательство предусматривает случаи, когда на имущество гражданина может быть обращено взыскание. Это может быть как связано с банкротством, так и без признания должника несостоятельным. Взыскание может быть осуществлено как по решению суда, так и в бесспорном порядке. Последнее позволяется делать таможенным и налоговым органам при неуплате обязательных платежей государству, контрабанде товара и некоторых других случаях. Несогласие собственника с таким взысканием может быть рассмотрено в суде. В то же время собственность граждан несет в себе определенную социально-экономическую гарантию прав личности. Поскольку она является необходимым условием физического существования индивида и осуществления всех его прав и свобод, никто не может быть лишен необходимого минимума жизненных благ.
Наиболее важными объектами собственности являются земля и жилище. В отношении них государство установило особый правовой режим.
Земельный участок как объект права собственности граждан.В соответствии с ч. 3 ст. 6 Конституции Республики Казахстан земля может находится в частной собственности. Основания, условия и пределы такого права определяются законодательными актами. Основным нормативным актом, определяющим правовой режим земельного участка, является Указ о земле. Частная собственность на землю выступает в виде собственности граждан и негосударственных юридических лиц. Право частной собственности на землю – право граждан и негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком на условиях и в пределах, установленных Указом о земле и иным законодательством.
Предоставление земельных участков в частную собственность подлежит ведению районного (кроме районов в городах), город-ского, поселкового, аульного и сельского исполнительных органов на соответствующих территориях. В частной собственности граждан могут находиться участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в т. ч. жилыми, зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением. На иностранных граждан распространен национальный режим. Однако, они не вправе иметь на праве частной собственности участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.
Поскольку иное не установлено законодательными актами, вещные права на земельный участок распространяются на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, лесные насаждения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится над и под поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права других лиц или государства, в т. ч. права на недра, воды, леса и воздушное пространство (ст. 14 и п. 1 ст. 34 Указа о земле). Осуществление субъектами земельных отношений принадлежащих им прав не должно наносить вреда земле как природному объекту, окружающей природной среде, а также правам и правомерным интересам других лиц.
Собственники земельных участков имеют право, если иное не установлено законодательными актами:
самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка;
собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных и иных культур и насаждений, на произведенную сельскохозяйственную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации;
использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства имеющиеся на земельном участке песок, глину, гравий и другие общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, поверхностные и подземные воды, а также эксплуатировать иные полезные свойства земли;
на возмещение убытков в полном объеме при изъятии (выкупе) земельного участка на государственные нужды;
возводить на праве собственности жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения, не противоречащие целевому назначению земельного участка, с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);
проводить оросительные, осушительные и иные мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными строительными, экологическими и санитарными требованиями (п. 1 ст. 28 Указа о земле).
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами, в частности, продать по договорной цене, внести в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества, передать в залог, подарить и завещать земельный участок. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).
Правам граждан на земельные участки сопутствуют обязанности. Собственники земельных участков обязаны:
использовать землю в соответствии с ее основным целевым назначением;
применять природоохранную технологию производства, не допускать причинения вреда окружающей природной среде и ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;
повышать плодородие почв;
своевременно вносить земельный налог и другие предусмотренные законодательством и договором платежи;
соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечить охрану памятников истории, архитектуры и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством;
руководствоваться при осуществлении на земельном участке строительства действующими архитектурно-планировочными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);
своевременно предоставлять в государственные органы установленные земельным законодательством сведения о состоянии и использовании земель;
не нарушать прав других собственников;
не допускать снятия плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя.
Собственники земельных участков несут все обязанности, обременяющие земельный участок (его использование по назначению), предоставление сервитутов, уплата налогов и иных обязательных платежей и другие (п. п. 1 и 3 ст. 29 Указа о земле). В случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах чрезвычайного характера земельный участок в интересах общества по решению представительных и исполнительных органов может быть временно изъят у собственника с возмещением ему убытков.
Права собственности на земельный участок и находящиеся на нем строения связаны между собой. Отчуждение права собственности на земельный участок, который занят зданиями и сооружениями, а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости не допускается (п. 3 ст. 18 Указа о земле).
Право частной собственности на земельный участок прекращаетсяпри:
отчуждении земельного участка собственником другим лицам;
отказе собственника от права собственности;
утрате права собственности на земельный участок в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об их устранении от принадлежащих им прав на земельный участок без намерения сохранить эти права. В случае совершения собственником земельного участка действий, определенно свидетельствующих о его отказе от прав собственности (отъезд, длительное неиспользование участка и другие), этот участок принимается на учет как бесхозяйное имущество. По истечении трех лет такой земельный участок по требованию местного исполнительного органа на основании решения суда возвращается в государственную собственность. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до момента приобретения права собственности на данный земельный участок другим лицом.
Изъятие (выкуп) земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев:
обращения взыскания на земельный участок по обязательствам собственника;
изъятия (выкупа) у частного собственника земельного участка для государственных надобностей;
конфискации.
Основанием для изъятия (выкупа) земельных участков для государственных надобностей являются генеральные планы городов и иных поселений, схемы зонирования территорий и иная, утвержденная в установленном порядке, градостроительная или землеустроительная документация. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего выкупа участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение о выкупе. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Жилище как объект права собственности граждан.Правовой режим жилища определен Законом о жилищных отношениях. Гражданин может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан, если иное не предусмотрено законодательными актами. Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина, не ограничиваются.
Гражданин может приобрести жилище по различным основаниям.Наиболее распространенные – по наследству и по договору купли-продажи. В 90-х гг. массовым основанием приобретения жилища выступала приватизация. Если гражданин имел членов семьи, то приватизированное жилище переходило в общую совместную собственность. Право собственности на жилище возникает с момента его регистрации в регистрирующем органе.
Собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправесвободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов. Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.
Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников (ст. 18 и ст. 36 Закона о жилищных отношениях). Непроживание собственника в жилище, независимо от времени отсутствия и от сохранения гражданства Республики Казахстан, не прекращает и не ограничивает прав и обязанностей собственника. Однако, за ним сохраняются все обязанности по общим затратам на содержание дома.
При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством. При непогашении членом кооператива собственников помещений задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности. Обращение взыскания производится в том же порядке, который установлен законодательством об ипотеке недвижимого имущества.
Право собственности на жилище является основанием к отказу собственника впустить в помещение любое третье лицо, даже представителя государственных органов. Проникновение в помещение против воли собственника возможно только с санкции прокурора. Некоторые ограничения прав собственника предусмотрены в кондоминиуме. В соответствии со ст. 38 Закона о жилищных отношениях, “по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника”. В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления.
Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается. Изменение границ между помещениями, а также между помещениями и общим имуществом допускается с соблюдением строительных норм и правил, а также иных обязательных требований безопасности. Изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений. Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников или органа управления объектом кондоминиума.
Право собственности на здания и сооружения влечет право собственности на ту часть делимого земельного участка, которая занята указанными зданиями и сооружениями и необходима для их эксплуатации. Указанные права неотделимы друг от друга. При переходе права собственности на строения, сооружения (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности на весь земельный участок или его определенную часть, что решается соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть делимого земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его эксплуатации. Если указанный участок является неделимым либо специально предназначен для обслуживания расположенной на нем недвижимости, он переходит к приобретателю недвижимости полностью (п. п. 1, 2 ст. 18 и п. 3 ст. 26 Указа о земле, ст. 19 Закона о жилищных отношениях).
Кондоминиум.Специфика объекта права собственности граждан возникает при кондоминиуме. Кондоминиум – форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости (например, квартиры и (или) нежилые помещения), в т. ч. отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования, общие части дома, находящиеся за пределами квартир (помещений), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности (подпункт 9 ст. 1, ч. 1 п. 2 ст. 26 и п. 2 ст. 78 Указа о земле; ст. 2 и ст. 31 Закона о жилищных отношениях). Формой управления кондоминиумами выступают, в частности, потребительские кооперативы собственников земельных участков (садоводческие и дачные кооперативы), кооперативы собственников квартир (КСК) и другие.
Особенности отдельных видов кондоминиумаопределены законодательными актами. Так, Закон о жилищных отношениях установил специальные правила для жилищного кондоминиума (ст. 31). В соответствии с ним доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.
Проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещения и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или Уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума. В случае, если отсутствующий собственник помещения в кондоминиуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества, такие обязанности должны исполняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими нежилые помещения. Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. Расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений.
Переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.