Основания возникновения и прекращения права собственности на землю
Земельное законодательство устанавливает следующий перечень оснований прекращения права собственности на землю:
1) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;
2) отказ собственника от права собственности на земельный участок;
3) принудительное изъятие земельного участка у собственника.
Таким образом, основания прекращения права собственности на землю можно разделить на добровольные и принудительные.
1. Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам.
Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка). Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.
2. Отказ собственника от права собственности на земельный участок.
С 23 октября 2008 г. вступил в силу новый порядок отказа от права собственности на земельный участок, установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". Ранее при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. При этом момент прекращения права собственности конкретно определен не был.
Теперь отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.
3. Принудительное изъятие земельного участка у собственника.
В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:
1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);
2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);
3) реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;
4) отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;
5) изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
6) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);
3) в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.
27. Существует 2 вида норм предоставления земельных участков:
1. предельный минимальный и максимальный размер:
Предельный минимальный и максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ. Для ведения личного подсобного хозяйства индивидуального жилищного строительства предельные размеры устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.
Если для указанных целей земельный участок предоставляется в собственность бесплатно, то его максимальные размеры определяются собственниками соответствующих земельных участков.
Субъекты РФ должны принять законы, определяющие максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального образования, которые могут находиться в собственности одного гражданина или одного юридического лица. При этом, максимальный размер не должен быть меньше 10% общей площади сельскохозяйственных угодий одного административно-территориального образования.
2. нормы отвода – носят индивидуальный характер.
Определяются в соответствии с нормами отвода, определяемых для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной, проектной документации для целей, не предусмотренных в первом пункте.
Содержание включает в себя 3 элемента: правомочия владения, пользования распоряжения.
ü правомочие владения – обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком;
ü правомочие пользования – это обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника, т.е. эксплуатации земельного участка (ст.ст. 41-42 Земельного Кодекса);
ü правомочие распоряжения – обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка.
Существует 2 вида собственности:
1. индивидуальная – одного лица;
2. общая – двух или более лиц.
Распоряжение общим земельным участком осуществляется по соглашению всех сособственников.
Каждый сособственник вправе произвести отчуждение самостоятельное отчуждение принадлежащей ему доли при соблюдении права преимущественной покупки его сособственников (за исключением продажи с торгов).
С принятием Закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” общие правила несколько изменены. Данные специфические правила применяются, если сособственников более 5 человек.
В соответствии с Законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” без выделения земельного участка в счёт доли сособственник может завещать эту долю, внести в уставный складочный капитал, использующий данный земельный участок, передать долю в доверительное управление, продать или подарить другому сособственнику, либо организации, использующей данный земельный участок.
При совместной собственности владение и пользование осуществляется сообща между всеми участниками, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками, распоряжение происходит по согласию всех участников общей собственности, при этом при совершении сделки одним из сособственников согласие других предполагается, если иное не вытекает из соглашения между сособственниками.
иные виды прав на земельные участки.
28. Приватизация – это передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащих им земельных участков в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном специальным законодательством.
Термин “приватизации” в литературе достаточно неоднозначен.
Можно выделить 2 вида приватизации в зависимости от вида приватизируемого объекта:
1) приватизация “застроенных” земельных участков:
- правовая основа: ЗК, Закон от 21.12.2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества”
2) приватизация “свободных” земельных участков:
- правовая основа: ЗК, Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, ФЗ “О личном подсобном хозяйстве” и др.
В соответствии с Законом от 21.12.2001 г. не допускается приватизация:
1) приватизация земель сельскохозяйственного назначения земель лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий;
2) земель, заражённых опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
3) санитарно-защитные и водоохранные земли;
4) земли общего пользования;
5) земли транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведённые для их перспективного развития;
6) земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.
Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку при приватизации должно учитываться общее правило об оборотоспособности земельных участков (изъятые из оборота и ограниченные не приватизируются).
Приватизация является платной.
Предусмотрена бесплатная приватизация в 3х случаях:
1) религиозные организации в отношении земельных участков под культовыми зданиями, строениями, сооружениями;
2) общероссийские организации инвалидов;
3) организации, единственным учредителем которых является Общественная организация инвалидов.
На стороне продавца выступает, как правило, Агентство Росимущества. Покупателями могут быть физические и юридические лица за исключением государственных и муниципальных учреждений, государственных муниципальных предприятий, юридических лиц, в уставном складочном капитале которых доля РФ, субъектов РФ, муниципальных образований более 25%. Данное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками.
Способы приватизации:
1) выкуп земельных участков собственниками объектов недвижимости;
2) внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества,
3) торги в форме аукциона или конкурса;
4) продажа путём публичного предложения или без объявления цены.
Установлен запрет на отчуждение (на приватизацию) земельного участка отдельно от приватизации здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, за исключением, если:
ü земельный участок является изъятым из оборота;
ü если производится приватизация частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.
На собственника зданий, строений, сооружений лежит обязанность по приватизации соответствующих земельных участков либо обязанность по заключению договора аренды на соответствующий земельный участок.
При приватизации земельных участков право собственности на объекты инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и обслуживающие не только объекты недвижимости, расположенные не только на данном земельном участке, может перейти к частным лицам при условии установления публичного сервитута на земельный участок.
Субъекты РФ могут самостоятельно устанавливать дату начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
Осуществляется приватизация земельных участков путём их выкупа, если земельный участок ранее арендовался. При этом выкуп арендованного земельного участка не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Крайнего Севера, Сибири, Дальнего востока, а также гражданам для выпаса скота и сенокошения. Установлен запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами, отгонными пастбищами.
29. Сделки. Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.
Особенности сделок с земельными участками:
1. сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков;
2. многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;
3. распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;
4. в соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;
5. существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками: для всех требуется письменная форма; в случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация;
6. при совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка.
Виды сделок:
1. договор купли-продажи земельного участка:
Самая распространённая сделка после аренды. По договору кули продажи одна сторона (продавец) обязуется пережать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.
Продавец должен обладать правом собственности на момент государственной регистрации перехода права собственности. Также существуют лица, которые могут продавать чужое имущество: комиссионеры, доверительные управляющие и др.
Форма – простая письменная; регистрации не требуется (осуществляется государственная регистрация только перехода права собственности).
Два существенных условия:
1) предмет – категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, кадастровый учётный номер (см. ст. 37 ЗК);
2) цена – стороны самостоятельно определяют цену; они могут обратиться к оценщику.
В случаях, установленных федеральным законом, применяется цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов. Напр., ст. 2 Закона “О введении в действие земельного кодекса”
2. договор мены:
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Здесь полностью применяются нормы гражданского законодательства.
3. договор дарения:
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) в собственность. В отличие от купли-продажи договор дарения требует государственной регистрации.
4. договор ренты:
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) земельный участок в собственность, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и требует государственной регистрации.
Передача земельного участка плательщику ренты возможна как за определённую плату, так и бесплатно. Рента обременяет земельный участок, поэтому в случае смены собственника, рента переходит на нового собственника.
5. залог или ипотека земельных участков:
По договору залога залогодержатель имеет право получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение своих денежных требований за счёт стоимости заложенного земельного участка, за изъятиями, установленными федеральными законами.
Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. По договору может быть выдана закладная как особый вид именной ценной бумаги, она выдаётся регистратором или специально закладным лицом.
По договору залога предметом не могут быть земельные участки, размер которых меньше минимальных предельных размеров и земельные участки, находящиеся в государственной собственности.
Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если они предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение кредита, выданного кредитной организации, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Залогодатель может отчуждать заложенный земельный участок с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Если была выдана закладная, то отчуждение земельного участка допускается, только если такое право залогодателю предоставлено закладной. В любом случае самостоятельно залогодатель может завещать заложенный земельный участок.
Залогодатель может возводить здание, строение, сооружение за заложенном земельном участке, если это не противоречит договору ипотеки и целевому использованию земельного участка; здание, строение, сооружения считаются заложенными, если иное не предусмотрено договором ипотеки.
Если была выдана закладная, то возведение объектов недвижимости допускается, если такое право залогодателя прямо предусмотрено в закладной.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, происходит обращение взыскания на заложенный земельный участок. Такое обращение производится по двум вариантам:
1) при наличии судебного решения путем проведения торгов;
2) во внесудебном порядке путём проведения торгов.
При наличии судебного решения путем проведения торгов: суд может отсрочить исполнение решения сроком до 1 года при наличии уважительных причин, если предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения или залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.
Если предметом ипотеки являлся земельный участок сельскохозяйственного назначения, то обращение взыскания на земельный участок не допускается до истечения периода сельскохозяйственных работ, работ, связанных с реализацией сельскохозяйственной продукции. Если оговором ипотеки не предусмотрено иного, то считается датой 1 ноября, когда работы должны быть завершены и продукция должна быть реализована.
Торги проводятся по месту нахождения земельного участка.
Если торги объявлены несостоявшимися, то по соглашению между залогодателем и залогодержателем земельный участок может быть приобретён залогодержателем по начальной цене, определённой решением суда.
Во внесудебном порядке путём проведения торгов. Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок заключается в продаже земельного участка с торгов на основании соглашения, заключенного между залогодателем и залогодержателем.
Это соглашение может быть включено в качестве условия в договор ипотеки либо иметь самостоятельный характер, но в любом случае для такого соглашения требуется наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок.
Внесудебный порядок не опус4ается при наличии одновременно двух условий:
1) на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства менее 5% от оценки земельного участка по договору ипотеки;
2) на момент проведения торгов период просрочки менее 3х месяцев.
Заключение соглашения не допускается, если:
ü предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения;
ü для ипотеки требовалось согласие или разрешение какого-либо лица или органа;
ü если предметом является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена;
ü если предметом ипотеки являлось предприятие;
ü предметом являются земельные участки, находящиеся в общей собственности, и кто-либо из сособственников не дает согласие на внесудебный порядок;
ü если предметом ипотеки является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
6. наследование земельных участков:
Состоит из односторонних сделок (завещание, наследование).
Наследование обеспечивает универсальное правопреемство после смерти гражданина в его имущественных и некоторых неимущественных правах.
Открытие наследства является дата смерти гражданина или дата вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим.
Место открытия наследства – последнее место жительства гражданина, если место жительства не известно – то там, где находится большая часть имущества.
Наследодателями могут быть собственники земельных участков, а также лица, которым земельные участки принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения. Наследниками могут быть любые лица, указанные в завещании или в законе. Государство является наследником в случаях: если у гражданина нет наследников, если земельный участок завещан государству; если все наследники лишены права наследования; если никто из наследников не принял наследство.
По наследованию по закону наследники призываются в порядке очередности, установленной в ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди призываются при отсутствии наследников в предыдущей.
Наследование по завещанию. Завещание – это односторонняя сделка, это личное распоряжение наследодателя о своём имуществе на случай смерти с установлением наследников, сделанное в установленной законом форме. Самая типичная форма – это нотариально удостоверенное завещание. Возможна также закрытая форма (сам наследодатель пишет завещание, с двумя свидетелями приходит к нотариусу, нотариус не видит содержания завещания). Третий вариант – простая письменная форма (допустима в исключительных обстоятельствах; также требуется 2 свидетеля).
Специфика наследования земельных участков. Земельный участок делится между наследниками в соответствии с минимальными размерами земельных участков. Если земельный участок разделу не подлежит, то он передаётся тому наследнику, который имеет преимущественное право наследования в счёт своей доли.
Преимущественным правом обладают 2 категории наследников:
1) лица, которые обладали земельным участком с наследодателем на праве общей собственности;
2) если нет общей собственности, то это наследники, которые постоянно пользовались земельным участком.
Если никто из наследников не воспользовался преимущественным правом, либо таких наследников нет, то земельный участок поступает в общую долевую собственность наследников.
7. приватизация земельных участков:
30. Объектом частной собственности являются индивидуально-определенные земельные участки. Важнейшей характеристикой земельного участка является его оборотоспособность. Оборотоспособность земельного участка – это свойство земельного участка, которое выражается в способности земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом.
Земельные участки по оборотоспособности подразделяются на 3 группы:
1. изъятые из оборота – федеральная собственность (см. п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса);
2. земельные участки, ограниченные в обороте – которые могут принадлежать отдельным категориям лиц, либо нахождение в обороте которых допускается по специальному разрешении (см. ч. 5 ст. 27 Земельного Кодекса);
3. свободные в обороте земельные участки.
В частной собственности могут находиться свободные в обороте земельные участки, а в случаях, прямо указанных в ФЗ, и ограниченные в обороте земельные участки.
31. Особенности оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения Купля-продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Совершение сделок по купле-продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется нормами гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Кроме того, имеются особенности, предусмотренные законом исключительно для сделок с земельными участками данной категории земель. Так, согласно ст. 8 Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условийдоговора.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если названные субъекты откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже названной в извещении. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, в орган местного самоуправления.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по вышеизложенным правилам.
Следует отметить, что сделка, совершенная с нарушением указанных правил, не является ничтожной. Она лишь оспорима. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Объектом отчуждения могут быть земельные участки, прошедшие кадастровый учет.
Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. Аренда доли в праве общей собственности на земельный участок недопустима.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключенный на срок свыше указанного, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных для продажи таких участков (аренда с правом выкупа).
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ LОб ипотеке (залоге недвижимости)¦ (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.).
В соответствии со ст. 62 данного Закона по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Следует помнить, что согласно ст. 63 указанного Закона ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.
Предоставление в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Исключение составляют случаи, когда земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.
При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Это правило не действует, если земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов следующим субъектам:
v=религиозным организациям (объединениям);
v=казачьим обществам;
v=научно-исследовательским организациям;
v=образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля;
v=общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ;
v=гражданам для сенокошения и выпаса скота.
При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
В случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения производится на общих основаниях.
В ряде случаев принятие наследства может привести к нарушению требований Федерального закона, предъявляемых к обороту земельных участков рассматриваемой категории:
v=указанные объекты оказались в собственности иностранного гражданина, иностранного юридического лица, лица без гражданства, а также юридического лица, в уставном (складочном) капитале которого доля перечисленных лиц составляет более чем 50 процентов;
v=нарушены предельные размеры земельного участка.
В этих случаях наследники обязаны произвести отчуждение соответствующих объектов в соответствии с правилами ст. 5 Федерального закона.