Лист «Cost»

 

На листе «Cost» стоимость объекта недвижимости определяется с помощь затратного подхода.

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в текущих ценах на дату оценки, из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора). В текущих ценах на дату оценки.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Накопленный (совокупный) износ (Фи, Фиб) (в процентах) рассчитывается по формуле:

Фи = (1 - (1 - Ифиз / 100%) * (1 - Ифунк / 100%) * (1 - Ивн/100%)) * 100%, где:

Ифиз - физический износ объекта (в процентах);

Ифунк - функциональный износ объекта (в процентах);

Ивн - внешний (экономический) износ объекта (в процентах).

Порядок оценки в общем случае включает следующие этапы:

1. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объектов недвижимости.

2. Установление (расчет) всех видов износа, расчет величины совокупного износа.

3. Определение инвентаризационной стоимости.

Для расчета стоимости нового строительства объекта используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости - УПВС.

В соответствии с общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты связанные со строительством, равные полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Порядок применения сборников УПВС регламентируется Техническими частями к сборникам и разделам сборников УПВС, Общими частями по применению Сборников УПВС (1970, 1971 г.), Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании Сборников УПВС (Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.).

Формула для расчета восстановительной стоимости с применением сборников УПВС (базовый год - 1969) в общем виде может быть представлена:

Св = Супвс * Ктер * Ккап * Коб * Куд * Ксэу * N * К0, где:

Cупвс - показатель стоимости строительства 1 куб. м (кв. м, пог. м и т.д.) аналога, приведенный в сборниках УПВС;

Ктер - поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе и территориальном поясе аналога и оцениваемого объекта;

Ккап - поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта;

Коб - поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта;

Куд - поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта;

Ксэу - поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта;

N - строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта.

К0 - коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки.

К0 = И69-84 * К69-84 * И84-2ХХХ, где

И69-84 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР № 94);

И84-91 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР № 14-Д, № 15-148/6 и № 15-149/6);

И84-2ХХХ - индекс изменения стоимости строительства за период с 1984 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки (КО-Инвест);

При определении восстановительной стоимости рассчитывается:

1. Устранимый физический износ элементов;

2. Неисправимый физический износ короткоживущих элементов;

3. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов.

Физический износ в представленных таблицах разбивает на устранимый и неустранимый физический износ.

Неустранимый физический износ объекта недвижимости обусловлен процессом старения. Такой износ определяется путем сопоставления фактического и нормативного срока службы отдельных конструктивных элементов объектов недвижимости, подразделяющихся на короткоживущие и долгоживущие. Короткоживущие элементы могут неоднократно заменяться и капитально ремонтироваться за все время службы здания.

Долгоживущие элементы не подвергаются замене - их срок службы совпадает со сроком службы здания в целом.