Жизненный цикл проекта недвижимости.

Поточность производства обеспечивает движением специализированных звеньев технологических постов при возведении объекта недвижимости. (Рис.1)

 

Рис. 1 Возможные сочетания определяющих признаков.

 

 

 

 

 

 

Лекция 3. Управление инновациями при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости.

Инновационно-технологические решения выступают в виде эффективных методов достижения целей строительного предприятия в достижения целей строительного предприятия в достижении новых конкурентных преимуществ в строительных областях деятельности.

Процессы и тенденции изменений, определяющие условия активизации инновационной деятельности, неразрывно связаны с новыми переходами в организации управления на уровне как хозяйствующих субъектов, так и отраслей национальной экономики страны.

Внешняя и внутренняя среды деятельности предприятий в значительной степени определяют результаты инновационно-технологических решений.

К факторам внешней среды можно отнести:

1) непосредственно влияющие на работу предприятий (законы, нормативные акты гос. регулирования); поставки сырья, материалов, оборудования, энергии, комплектующих изделий; конкурентов(существующих и потенциальных), занимающихся изготовлением и эксплуатации однотипной строительной продукции;

2) косвенно действующие на работу предприятий(состояние экономики, научный прогресс, политические, демографические и культурные факторы);

К внутренним факторам, влияющим непосредственно на инновационную деятельность предприятий относятся:

• наукоемкость предприятия и наличие исследовательских, опытно-конструкторских подразделений, экспериментальных производств;

• длительность производственного цикла;

• перерывность производственных процессов;

• типы производства(массовой, крупносерийное, серийное, мелкосерийное или индивидуальное производство);

• влияние фактора сезонности на производственную активность отрасли;

• энергоемкость и фондоемкость производства;

• технический уровень производства;

• уровень качества продукции;

• уровень квалификации работников.

Деятельность строительных предприятий зависит от влияния положительных и отрицательных групп факторов (Табл.1), которые требуют принятия инновационно-технологических решений ( Табл. 2)

 

 

Табл. 1

 

Группы факторов, влияющих на развитие инновационной деятельности предприятия

Группа факторов	Факторы, способствующие деятельности	Факторы, препятствующие деятельности
Экономические, технологические	Использование резервов, финансовых, материальных средств, прогрессивных технологий; необходимой хозяйственной и научно- технической инфраструктуры.	Недостаток средства для финансирования; слабость материальной, научно- технической базы (стр 13) устаревшая технология; отсутствие резервных мощностей.
Политические, правовые	Наличие законодательных мер(льготы), поощряющих инновационную деятельность, государственная поддержка инноваций.	Политическая нестабильность; ограничения, возникающие со стороны антимонопольного, налогового, патентнолицензионного законодательства; амортизационного нормирования; криминогенная обстановка.
Организационно управленческие	Процессо-ориентированные организационные структуры; демократичный стиль управления; преобладание горизонтальных оттоков информации; самопланирование; допущение корректировок; децентрализация; автономия, формирование целевых, проблемных групп; реинжиниринг; постановка систем управления качеством с использованием международных стандартов ИСО-9000; материальное поощрение за инновационную деятельность.	Функционально-ориентированные организационные структуры; излишняя централизация; авторитарный стиль управления; преобладание вертикальных потоков информации; ведомственная замкнутость; трудность межотраслевых и межорганизационных взаимодействий; жесткость в планировании; ориентация на краткосрочную окупаемость; сложность согласования интересов участников инновационных процессов; доминирование интересов текущего производства.
Социально-психологические и культурные	Моральное поощрение, общественное признание; обеспечение возможностей самореализации; освобождение творческого труда; нормальный психологический климат в трудовом коллективе.	Сопротивление новшествам, которые могут вызвать такие последствия, как изменение статуса, необходимость поиска новой работы, перестройка состоявшихся способов деятельности, нарушение стереотипов поведения, сложившихся традиций; боязнь неопределенности и наказаний за неудачу; сопротивление всему новому, что поступает извне.

 

 

 

Табл. 2

Классификация инновационно-технологических решений в строительстве.

Признак классификации	Виды инноваций
Область применения	Управленческие, организационные, социальные
Области НТП	Научные, технические, технологические, конструкторские, производственные, информационные
Темпы осуществления интенсивности инноваций	Быстрые, замедленные, затухающие, нарастающие, равномерные, скачкообразные
Масштабы инноваций	Трансконтинентальные, транснациональные, региональные, крупные, средние, мелкие
Эффективность инноваций	Экономические, социальные, экологические, интегральные
Степень использования научных знаний	Основанные на использовании фундаментальных научных знаний; опирающиеся на научные исследования, но имеющий ограниченную область применения; разработанные с использованием уже существующих технических знаний новшества с ограниченной сферой применения; входящие в комбинации различных типов знаний в одном продукте; использование одного продукта в различных областях; технически сложные новшества; применение уже известной техники или методов в новой области.

 

Инновационная деятельность - это особый вид профессиональной деятельности, направленный на достижение конкретных инновационных целей действующих в рыночных условиях предприятий, оптимальных результатов на основе рационального использования научных, трудовых, материальных и финансовых ресурсов, применения многообразных принципов, функций и методов экономического механизма менеджменте. Инновационная деятельность на предприятии сопровождается возникновением синергетического эффекта.

Управление осуществляется на основе постановки и обосновании цели, а также путем их достижения технологическими решениями в строительстве.

На научном уровне исследования логика анализа характеризуется цепочкой: факты - явление (нововведение, инновация) как обобщение наблюдаемых фактов организации строительства и управления объектами недвижимости - процесс как обобщение явлений - закономерность (эмпирический закон); - принцип как обобщение эмпирических закономерностей.(Рис.2)

 

 

 

Рис.2 Логика исследования организации и управления строительным производством

 

Качество реализованных нововведений существенна зависит от того как организован инновационный процесс . (Рис.3)

 

 

 

 

Рис.3 Алгоритм оценки инновационно-технологических решений

 

 

Лекция 4. ПЛАНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА. Основы планирования. Управление проектами.

 

При планировании строительства разрабатывается инвестиционный проект, методология управления проектами, жизненный цикл проекта.

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утверждёнными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Данное определение понятия «инвестиционный проект», представленное в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 №39-Ф3.

В последние годы получило развитие система управления проектами - это система методов планирования, организации, контроля затрат человеческих и материальных ресурсов, а также регулирования изменений в течение жизненного цикла проекта, которые позволяют достичь цели проекта в заданное время и при установленном бюджете.

Актуальность применения методологии управления проектами в недвижимости определяют следующие факторы:

• рост сложности управления инвестиционно-строительным комплексом, вызванный увеличением количества субъектов управления;

• увеличение числа собственников недвижимости, цели и интересы которых часто разнонаправлены;

Современная концепция управления проектами базируется на понимании проекта как единства объекта управления и процесса управления данным объектом. Т.е. в проектном управлении проект выступает и как объект управления, обладающий специфическими отраслевыми чертами (объект строительства, недвижимости), и как процесс достижения цели, учитывающий отраслевую специфику (рис. 4). Исходя из этого, в УП методологически обосновано понимать «проект», «управление проектом» и «проектное управление» как термины практически равнозначные и акцентировать внимание на взаимосвязи понятий проекта и управления им.

Проект в недвижимости - это комплекс взаимосвязанных мероприятий с четко определёнными целями, направленными на выполнение задач воспроизводства основных фондов.

В методологии управления проектами объектом управления является собственно проект в целом, субъектом управления - лицо или организационная структура, инициирующие и реализующие выполнение проекта.

Выделяют 4 подхода к управлению: системный, директивный, ситуационный и процессный.

Системный подход применяется, если для субъекта управления стратегическая цель является жёсткой доминантой и ради неё инициируется проект.

 

Традиционная схема управления («Терминальный проект»)

 

 

Методология управления проектами

 

Рис. 4 Традиционная схема и современная методология управления проектами

Системный подход по природе своей управление функциональное и субъективное, а в инвестиционно-строительном проекте всегда много участников, цели которых различны, объект недвижимости (здание, имущественный комплекс) представляет собой множество систем, как в течение жизненного цикла, так и в каждый отдельной момент времени. Для каждого участника свои элементы и свои отношения взаимосодействия являются ключевыми и системообразующими.

Директивный подход к управлению основывается на строгой регламентации функций, прав, обязанностей, нормативов, планов и заданий.

Ситуационный подход к управлению характеризуется отсутствием жёсткой стратегии, сменой концепций под влиянием внешних условий, использованием в качестве основ принятия решений данных мониторинга, оперативного реагирования и т.п.

Процессный подход к управлению базируется на структурировании проекта на отдельные, максимально стандартизированные процессы, контроле над ними и их координации.

 

Процессный подход все шире используется в мировой практике управления различными проектами и направлениями бизнеса, в том числе и в сфере недвижимости. Несмотря на то, что спецификой строительных и девелоперских проектов является особенно большое число уникальных процессов, процессы развития недвижимости, как и другие бизнес-процессы, могут быть структурированы и в значительной степени стандартизированы.

 

На процессном подходе основана международная система стандартов качества и сертификации деятельности (ИСО). В системе стандартов ГОСТ Р ИСО выделяются обобщенные группы процессов, составляющие любой проект. При разработке процессов обычно применяется цикл Plan-Do-Check-Act ( PDCA), состоящий из следующих операций:

 

- планирование (разработка целей и процессов) для достижения поставленных целей;

 

- осуществление этих планов, т.е. внедрение разработанных процессов;

 

-контроль процессов на соответствие целям компании;

 

-деятельность по постоянному улучшению показателей процессов.

 

 

Основная и общая закономерность самых различных проектов- взаимозависимость трех основных параметров проекта: масштаба проекта, его стоимости и времени выполнения (Рис.5)

Изменение одного из параметров вызывает изменение других.

На практике точно рассчитывать и прогнозировать конкретные изменения взаимосвязанных параметров — чрезвычайно сложная задача, доступная профессионалам, девелоперам, топ-менеджерам высочайшего класса

 

Рис. 5 Общая закономерность управления проектами

 

Так, для реализации монопроекта достаточно одного генподрядчика, для реализации мультипроекта потребуется несколько генподрядных организаций. К мегапроектам относятся целевые программы и национальные проекты, они могут включать в себя несколько мультипроектов. В зависимости от масштаба проекта (мелкий, средний, крупный или особо крупный) меняется трудоемкость проектирования и строительства, стоимость и вид контракта на подрядные работы. (рис. 6)

 

	Тип	Технические, организационные, экономические, социальные, смешанные
	Класс	Монопроект (один генподрядчик); Мультипрект (несколько генподрядных организаций); Мегапроект (целевые программы, национальные проекты)
	Масштаб	Мелкие; Средние; Крупные; Особо крупные
	Длительность	Краткосрочные (до 3-х лет); среднесрочные (до 5 лет); долгосрочные (более 5 лет)
	Сложность	Простые; сложные; уникальные (очень сложные)
	Вид	Инвестиционные; инвестиционно-строительные, научно- исследовательские; инновационные; венчурные; учебнообразовательные; комбинированные

Рис.6. Классификация проектов

Жизненный цикл проекта недвижимости.

При разработке жизненного цикла проекта учитывающих особенности:

• социально-экономические связанные с быстрым изменением представлений о необходимых параметрах зданий и сооружений, требований потребителя к различным типам недвижимости, со скоростью появления и формирования новых социально-экономических потребностей,

• градостроительные связанные с обострением противоречий между недвижимой формой существования зданий и сооружений и ростом динамики окружающей застройки и инфраструктуры,

• производственные связанные с ростом изменчивости и уровня неопределенности

условий реализации инвестиционно-строительных проектов.

 

Жизненный цикл проекта – продолжительность возведения и эксплуатации объекта строительства от замысла до завершения проекта.

Циклическая закономерность развития универсальна и свойственна многим системам различной природы (техническим, социальным, биологическим). Цикл присущ и существованию недвижимости, он выражается в повторяющихся стадиях, накоплении и передаче опыта о результатах от предшествующих к последующим циклам. В отличие от природных циклов техногенные циклы целенаправленны, а, значит, они требуют управления на всем протяжении цикла.

К числу задач и работ, составляющих ЖЦ объекта недвижимости, относятся проектно-строительные и организационно-управленческие работы.

Жизненный цикл проекта развития недвижимости является составной

частью циклов более высокого иерархического уровня, таких как цикл развития рынка недвижимости в целом и макроэкономический цикл развития территории и региона. Представив иерархические циклы развития в осях координат «Интенсивность воспроизводства - время» можно проанализировать, как цикл экономического развития, проецируя на территорию и регион, обеспечивает повышение инвестиционно-строительной активности и подъём рынка недвижимости (рис.7)

 

Рис. 7 Закономерности взаимного слияния циклов

 

Выделяют 5 стадий ЖЦ проекта в недвижимости (рис. 8):

1. прединвестиционная, концептуальная, начальная (определение цели и задач проекта, исследование рынка, проведение проектного анализа и определение жизнеспособности проекта, разработка технико-экономическое обоснования и бизнес-плана проекта);

2. планирование (документальное проектирование, разработка структуры проекта, сроков реализации и потребности в ресурсах);

3. реализация (строительство и сдача в эксплуатацию);

4. эксплуатация (техническое обслуживание, плановый и капитальный ремонты, модернизация, реконструкция, перепрофилирование);

5. ликвидация (демонтаж, снос строения, утилизация отходов, рекультивация земельного участка).

 

 

 

 

Рис.8 Стадии жизненного цикла проекта в недвижимости и схема распределения эффектов.

 

 

С инженерно-строительной точки зрения ЖЦ объекта недвижимости реализуется путем выполнения весьма затратных и трудоёмких работ по анализу, проектированию, изготовлению, транспортированию, монтажу, эксплуатации, ремонту и многих других (рис. 9)

 

Рис. 9. Содержание работ стадий жизненного цикла проекта в недвижимости.

 

 

Теоретически содержание полного жизненного цикла (ПЖЦ) недвижимости может быть столько, сколько есть участников проектного управления:

· для собственника ПЖЦ охватывает период от приобретения до продажи объекта. При этом ПЖЦ физического объекта (здания) включает в себя множество всех меняющихся собственников объекта;

· для генподрядчика ПЖЦ охватывает период от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию (а стратегический девелопер включит в ПЖЦ и эксплуатацию, и ликвидацию);

· (для Федеральной регистрационный службы) правовой признак начала и конца ЖЦ - официальные процедуры государственной регистрации (регистрация прав, регистрация прекращения прав) и т.д.

Для практических целей проектного управления в недвижимости могут быть выделены три основных подхода к полному ЖЦ проекта в недвижимости (рис. 10)

 

 

Рис.10 Три подхода к определению полного жизненного цикла недвижимости

 

 

Лекция 5. Инновационно-строительная деятельность инновации – это процесс нововведения.

 

Инновационная деятельность подразделяется на технологическую и организационную.

Технологические инновации ориентированы на получение продуктивных и процессных новаций: первый вид инноваций включает в себя разработку и получение новых видов продукции, второй- на получение новых методов и инструментов, которые используются для производства продукции.

Организационные инновации направлены на создание новых организационных структур производства.

Разработка новых технологий производства осуществляется путем создания документации на технологические процессы проектирования и изготовления специального технологического оборудования и оснастки.

Таким образом, под инновационной деятельностью понимается обеспечение трансформации идей, продуктов, технологии и их внедрение в практику производства.

Подготовка инновационно-технологических решений состоит из следующих этапов:

Инженерное прогнозирование осуществляется в контакте с инновационным менеджером и преследует цель выявить, какие новшества могут появиться в течение прогнозируемого периода. На этой стадии определяются сроки и порядок промышленного освоения новых изделий; темпы обновления и масштабы распространения новых технических решений, материалов, технологий.

Технологическая подготовка производства - совокупность мероприятий по обеспечению технологической готовности производства. Технологическая готовность производства означает наличие полных комплектов конструкторской и технологической документации, технологического оснащения для выпуска запланированного объема продукции с учетом установленных техническо-экономических показателей.

Организация и управление процессов инновационной технологической подготовки производства нацелены на применение прогрессивных технологических процессов, оборудования, оснастки, средств автоматизации производственных процессов, принципов, методов работы руководителей и исполнителей.

Все проекты проходят процедуру экспертизы. На основании экспертизы принимаются решения о целесообразности и объеме финансирования. Большое значение имеют срок проведения экспертиз, согласований, продолжительность периода от подачи заявок и предложения до открытия из следующих этапов: Экспертиза состоит из следующих этапов: предварительная оценка проекта; комплексная экспертиза; подготовка заключения.

Комплексная экспертиза содержит:

-оценку участников проекта (компетентность, практический опыт руководителей, качество проведенного маркетинга, деловой опыт компании, потенциальный капитал у исполнителя проекта, мероприятия по защите от финансового риска, объемы работ в компании, соответствие имеющимся мощностям, наличие квалифицированного персонала);

- оценку текущего и перспективного рынка товаров и услуг для результата выполняемого проекта (положение на рынке, выявление потенциальной емкости, перспективы кон-куренции, вероятность коммерческого успеха, вероятный объем продаж, ценообразование, влияние на существующие товары);

- оценку используемых научно-технических и технологических разработок (уникальность, патентная защищенность, наличие сырья и материалов, общая техническая оценка прогрессивности, вероятность технического успеха, воздействие на другие проекты);

- оценку финансовых потоков (оценка стартовых и общих затрат, распределение средств по этапам проекта и элементам расхода, длительность периода возврата средств, финансовый риск, рентабельность, механизм возврата средств, гарантии);

- оценку экологических и социальных последствий.

 

К трем основным методам экспертизы инновационных проектов можно отнести:

· описательный;

· сравнительный;

· сопоставительный.

Описательный метод получил широкое распространение во многих странах. Его суть состоит в том, что рассматривается потенциальное воздействие результатов осуществляемых проектов на ситуацию на определенном рынке товаров и услуг. Он позволяет учитывать. Например, взаимодействие сферы НИОКР с патентным правом, налоговым законодательством, образованием, подготовкой и переподготовкой кадров. Описательный метод позволяет обобщить получаемые результаты, прогнозировать и учитывать побочные процессы.

Метод сравнения положений «до» и «после» позволяет принимать во внимание не только количественные, но и качественные показатели различных проектов. Однако этому методу присуща высокая вероятность субъективной интерпретации информации прогнозов.