Виды стоимости
Теория оценки бизнеса основана на следующих терминах: «стоимость», «цена» и «затраты».
Под стоимостьюв теории оценки бизнеса понимают денежный эквивалент, который гипотетический покупатель готов обменять на какой-либо объект (товар, услугу).
К условиям возникновения стоимости относятся спрос, полезность, дефицитность, возможность передачи прав собственности.
Понятие стоимости отличается от понятия цены. Стоимость и цена равны только в условиях совершенного рынка.
«Цена» - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации.
Под «затратами» понимают издержки, необходимые для создания оцениваемого объекта, причем эти затраты могут быть как больше, так и меньше стоимости оцениваемого объекта на дату оценки.
Понятие «стоимость» является в теории оценки базовым, остальные понятия – производными.
Таким образом, рыночная стоимость – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять объект.
В оценочной теории различают следующие виды стоимости:
1.Стоимость в использовании – отражает намерения владельца объекта и подразделяется на инвестиционную, балансовую и стоимость для целей налогообложения.
2. Стоимость обмена – используется для осуществления различных операций с объектами собственности (рыночная, ликвидационная, страховая, стоимость замещения, стоимость воспроизводства.
Оценщики в своей деятельности должны руководствоваться стандартами оценки. В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом от 20 июля 2007 г.№ 255 определено, что при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.
Рыночная стоимость -это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии с законодательством рыночная стоимость должна определяться в следующих случаях:
• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета)общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Инвестиционная стоимость - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. В отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Для расчета кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.
2. Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса:
• рыночная конъюнктура;
• будущие выгоды от владения оцениваемым бизнесом;
• затраты на создание аналогичных предприятий;
• риск получения доходов;
• степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов;
• ликвидность бизнеса.
Спросопределяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.
Будущие выгоды от владения бизнесом зависят от характера операционной деятельности и возможности получить доход от продажи объекта после использования. Чаще всего под будущими выгодами понимается чистый денежный поток.
На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.
Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник. Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то в силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.
Важнейшим фактором, влияющим при оценке на стоимость бизнеса является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.
Компания, которая зарабатывает более высокий доход на каждый доллар (рубль), вложенный в бизнес, будет стоить больше, чем аналогичная компания, зарабатывающая меньший доход на инвестированный капитал. Аналогично, быстро растущая компания будет стоить больше, чем компания с низкими темпами роста, при условии, что обе компании обеспечивают одинаковый доход на капитал.
3. Принципы оценки стоимости бизнеса:
● основанные на представлениях пользователя (собственника);
● связанные с эксплуатацией собственности;
● обусловленные действием рыночной среды.
Первая группа:
- Принцип полезности состоит в том, что чем больше бизнес способен удовлетворять потребности собственника, тем выше его стоимость. С позиции любого пользователя оценочная стоимость фирмы не должна превышать минимальной цены на аналогичные компании с такой же полезностью.
-Принцип замещения формулируют следующим образом: максимальную стоимость определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с такой же полезностью. Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости бизнеса: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного.
-Принцип полезности фирмы определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируемые будущие доходы (ожидаемую выручку от перепродажи объекта).
- Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения компанией. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называют дисконтированием.
Вторая группа принципов обусловлена эксплуатацией объектов и связана с представлением пользователей.
- Принцип вклада означает, что доходность любой экономической деятельности характеризуют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество компании экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение этого актива.
- Принцип остаточной продуктивности земельного участка означает, что владельцу дается возможность извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Производственные факторы учитывают только исходя из их воспроизводства и места в обороте капитала.
- Принцип увеличивающихся или понижающихся доходов означает, что по мере добавления ресурсов к остальным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами вплоть до той точки, начиная с которой общий доход хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится ниже, чем затраты на добавляемые ресурсы.
Остальные принципы второй группы (сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение) связаны со специфическими условиями эксплуатации земельных участков и правами собственности на них.
Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды:
-Принцип зависимости определяется местом расположения объекта, которое является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество месторасположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также от его близости к экономической инфраструктуре.
-Принцип соответствия заключается в том, что проект, не отвечающий рыночным стандартам, вероятнее всего проиграет в финансовом отношении. Соответствие выражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобств, предлагаемые к застройке земли, отвечают потребностям и ожиданиям пользователя.
- Принцип конкуренции состоит в том, что при усилении конкурентной борьбы может происходить снижение потока доходов или их увеличение с учетом фактора риска. Данный принцип важен для профессиональных оценщиков, стремящихся оценить стоимость потока доходов, превышающих среднюю рыночную величину.
- Принцип изменения выражается в том, что стоимость объекта оценки не остается стабильной, она изменяется с течением времени вследствие влияния физического износа. Поэтому она подлежит соответствующей корректировке.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования активов – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Оценщики определяют данный принцип следующим образом: возможный и разумный вариант использования, который обеспечит объекту (активу) максимальную текущую стоимость, определенную на конкретную дату оценки. Данный принцип имеет важное значение для анализа различных факторов, влияющих на стоимость активов фирмы и бизнеса в целом.
4. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА
Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов:
· Доходный подход.
· Сравнительный подход.
· Затратный подход.
| Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. |
Доходный подход определяет стоимость собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов оцениваемого предприятия.
При этом применяется оценочный принцип ожидания и учитываются продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.
. В доходном подходе выделяют два основных метода.
· Метод капитализации доходов.
Стоимость бизнеса определяется по формуле:
V= I : R
где I- чистый доход бизнеса за год;
R — коэффициент капитализации.
· Метод дисконтирования денежных потоков.
Если доходы предприятия существенно меняются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирают метод дисконтирования денежных потоков, для чего проводится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды.
Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который основывается на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется экспертно оцениваемая премия за инвестирование в данную компанию. Эта премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данную компанию, по сравнению с безрисковыми инвестициями.
| Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа. |
Экономическая сущность затратного подхода к оценке бизнеса, заключается в том, что оценивается рыночная стоимость собственного капитала компании путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы ее активов текущей стоимости всех ее обязательств.
Базовая формула затратного подхода :
| CK= A – O, где СК — стоимость ; А – активы; О-обязательства. |
· Затратный подход рассматривает стоимость компании с точки зрения понесенных издержек.
· Затратный подход базируется на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.
Затратный подход к оценке бизнеса представлен следующими методами:
1. Метод стоимости чистых активов.
Стоимость собственного капитала компании определяется путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
2. Метод ликвидационной стоимости.
Ликвидационная стоимость компании рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.
| Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах. |
Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.
Возможность применения сравнительного подхода зависит:
во-первых, от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках;
во-вторых, от открытости рынка или доступности финансовой информации, необходимой оценщику;
в -третьих, наличия специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.
В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:
· Метод компании — аналога.
· Метод сделок.
· Метод отраслевых коэффициентов.
Метод компании — аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию АО открытого типа. В чистом виде метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценки предприятия(100%) или контрольного пакета акций.
Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.